La protección de los derechos individuales dentro de una comunidad de propietarios no puede instrumentalizarse como vía para eludir las obligaciones legales comunes
(Imagen: E&J)
En el marco de las relaciones jurídicas entre propietarios en una comunidad sometida a la propiedad horizontal, la reclamación de indemnizaciones por daños morales derivados de deficiencias en elementos comunes de un edificio es una cuestión recurrente.
La reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 25.ª, núm. 102/2025, de 8 de abril) arroja luz sobre los estrictos requisitos que deben cumplirse para que prospere este tipo de pretensiones, especialmente cuando se trata de filtraciones o problemas de saneamiento en régimen de propiedad horizontal.
Antecedentes: el conflicto vecinal y la demanda del comunero
El litigio se origina con la demanda presentada por un comunero que, desde hace más de dos décadas, viene sufriendo inundaciones de aguas fecales en su vivienda. Alegando daños morales derivados de esta situación continuada, el actor solicita la condena a la comunidad de propietarios para la reparación del sistema de saneamiento y, de forma adicional, ser eximido de participar en los gastos de ejecución de dicha obra como compensación por el perjuicio sufrido. Conviene recordar que, en este tipo de actuaciones, todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos comunes conforme a su coeficiente de participación en la comunidad.
La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda, ordenando la ejecución de las obras necesarias. Sin embargo, rechaza tanto la indemnización por daños morales como la exoneración económica, al considerar que la pretensión carece de base jurídica y probatoria suficiente. Frente a esta decisión, el actor interpone recurso de apelación, que es finalmente desestimado por la Audiencia Provincial de Madrid.
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La postura del tribunal: precisión jurídica y rigor procesal
El fallo de la Audiencia Provincial de Madrid se apoya en tres pilares jurídicos fundamentales:
- Concepto y exigencias del daño moral
El tribunal acude a doctrina consolidada del Tribunal Supremo para definir el daño moral como aquel que “afecta a la integridad, dignidad o libertad de la persona”, y no como un mero efecto colateral del daño patrimonial. En este caso, no se acreditó ningún padecimiento psíquico autónomo, ni se ofrecieron elementos que permitieran al tribunal valorar su existencia o intensidad. La alegación genérica de “desasosiego” no basta para configurar un daño moral indemnizable.
- Necesidad de cuantificación (art. 219 LEC)
La sentencia también incide en un criterio procesal ineludible: la cuantificación del daño o, al menos, la proposición de bases objetivas para su determinación. El artículo 219.3 de la LEC impide que el tribunal dicte condena a una indemnización indefinida o reservada a la fase de ejecución, salvo excepciones tasadas. El actor ni propuso una cifra orientativa, ni aportó pruebas periciales o documentales que permitieran calcular el daño moral.
- Prohibición de exoneración individual en gastos comunes (art. 9.1.e LPH)
Pretender que la comunidad asuma íntegramente el coste de la reparación, sin que el comunero afectado participe en proporción a su cuota, supone una vulneración directa del artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, que impone la contribución obligatoria a los gastos comunes. Se trata de una norma imperativa que no admite dispensa individual, ni siquiera por resolución judicial, salvo supuestos contemplados legalmente.
La conciliación extrajudicial y la (inexistente) mala fe
Un argumento adicional del recurrente fue la presunta mala fe de la comunidad al no comparecer al acto de conciliación previo. Sin embargo, el tribunal descarta esta alegación, al constatar que la notificación fue dirigida únicamente al administrador de la finca, quien carecía de poder legal de representación, al ostentarlo el presidente. En consecuencia, no puede imputarse a la comunidad conocimiento formal del acto ni su desinterés procesal.
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Conclusiones y relevancia práctica
Esta sentencia es especialmente ilustrativa en el ámbito de la propiedad horizontal, donde los conflictos por deficiencias estructurales y los intentos de resarcimiento moral suelen plantearse de forma recurrente. El fallo refuerza los siguientes criterios:
- No hay indemnización moral sin prueba ni alegación específica.
- El resarcimiento debe estar cuantificado o fundado en bases objetivas, so pena de vulnerar la LEC.
- La contribución a los gastos comunes es una obligación legal, no susceptible de compensación ni de dispensa individual arbitraria.
Reflexión final
La protección de los derechos individuales dentro de una comunidad de propietarios no puede instrumentalizarse como vía para eludir las obligaciones legales comunes. Las reclamaciones por daños morales deben abordarse con rigor, precisión jurídica y pruebas sólidas. Solo así podrán superar el umbral de admisibilidad y prosperar en sede judicial.
Referencia de interés
- Sentencia AP Madrid, Sec. 25.ª, núm. 102/2025
- Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e
- Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 219.3
- STS 3868/2023 y STS 4900/2011 (sobre daño moral)