Resumen:
Se analiza la casuística que existe desde el pasado 3 de abril en el ámbito de la Propiedad Horizontal en torno a la posibilidad de cumplimiento por parte de las comunidades de propietarios en torno a la exigencia del requisito de procedibilidad de acudir a uno de los métodos de solución alternativa de conflictos a la vía judicial para evitar que se inadmita la demanda civil presentada ante los tribunales de instancia del orden civil por parte de la Comunidad de propietarios ante un comunero o un tercero. Supuestos prácticos que existen.
Abstract:
This paper analyzes the case law that has existed since April 3rd in the field of Horizontal Property regarding the possibility of compliance by homeowners’ associations regarding the requirement of admissibility of resorting to one of the alternative dispute resolution methods to the judicial route in order to avoid the inadmissibility of a civil claim filed before the civil courts of first instance by the homeowners’ association against a commoner or a third party. Practical scenarios that exist.
Palabras clave: comunidad de propietarios, requisito de procedibilidad, reclamación para llegar a un acuerdo.
Keywords: community of owners, procedural requirement, claim to reach an agreement.
1.- Introducción
Desde el pasado 3 de abril existe una nueva metodología de actuación a la hora de acudir a la vía judicial del orden civil. Ya no cabe actuar directamente mediante la presentación de una demanda judicial ante los tribunales si no se ha efectuado un método alternativo de solución de conflictos previo a la vía judicial al modelo que existe en el derecho anglosajón. Ello va a tener una alta repercusión estadística en el registro de asuntos en el orden civil que, hasta la fecha, y según los datos obtenidos por el CGPJ en su informe “La justicia dato a dato”, llega a alcanzar los tres millones de asuntos en el orden jurisdiccional civil cada año.
La solución que ofrece en este sentido la LO 1/2025, de 2 de Enero –EDL 2025/5– de exigirse acudir a un método alternativo de solución de conflictos ha provocado que en el derecho anglosajón los conflictos que llegan a juicio, sentencia y ejecutoria civil son muy pocos, lo que permite que éstos puedan tener una rápida y pronta resolución, a diferencia de nuestro sistema en donde el colapso existe, precisamente, por el fracaso de estos métodos alternativos de solución de conflictos, ya que al partir del voluntarismo en su ejercicio no ha tenido el efecto que se pretendía con la Ley de mediación aprobada en el año 2012.
Se ha pasado, así, de la filosofía del “voluntarismo” propia de todo sistema de mediación a la de la “obligatoriedad” en el recurso a estos métodos de solución de conflictos sin intervención judicial para comprobar si mediante esta obligatoriedad se transforman las mentalidades en nuestro país para acudir de forma más directa a estos métodos con carácter previo a la vía judicial.
Ahora bien, resulta evidente que no todos los conflictos pueden o deben acudir a estos métodos de solución de conflictos, ya que existen muchas características en muchos de ellos donde ya se opera un previo requerimiento de una parte de la otra para intentar conseguir un acuerdo que eviten el conflicto judicial. En el caso que nos ocupa ahora mismo en las presentes líneas, que es el ámbito de la Propiedad Horizontal, resulta evidente que la propia sistemática en las comunicaciones existentes entre la comunidad de propietarios y los comuneros, o terceros incumplidores con la comunidad, determina una previa existencia de requerimientos y reclamaciones previas antes de acudir a la vía judicial en donde siempre se intenta más que una propia negociación una advertencia de que se va a acudir a la vía civil mediante la acción correspondiente si no se atienden las reclamaciones de la comunidad de propietarios.
De esta manera, en los múltiples foros que se han celebrado después de la publicación el pasado mes de enero de esta reforma importante se ha planteado la cuestión relativa así en la Propiedad Horizontal era de aplicación la filosofía de los MASC, o éstos quedaban excluidos del ámbito de la Propiedad Horizontal.
A este respecto ya manifestamos, recientemente, desde estas mismas páginas que la Propiedad Horizontal no quedaba excluida del ámbito de los MASC, habida cuenta que no estaba incluida en la no exigencia del recurso a uno de estos métodos en el ámbito de la Propiedad Horizontal en los arts. 3.2, 4.2, o 5.2 y 5.3 de la LO 1/2025 de 2 de Enero –EDL 2025/5-, por lo que no hay razón alguna para excluir a la Propiedad Horizontal de la exigencia del requisito de procedibilidad y de acudir a uno de los MASC establecidos en la ley antes de acudir a la vía judicial, ya que en el caso de que no se haya realizado correctamente este recurso, el LAJ procederá a inadmitir la demanda civil presentada en materia de Propiedad Horizontal.
En consecuencia, veamos cuáles son los supuestos prácticos que están dando más problemas en el ámbito de las relaciones entre la Propiedad Horizontal y los métodos de solución de conflictos con carácter previo a la vía judicial civil, para ir ofreciendo alguna solución acerca de cómo podremos actuar en este ámbito para que pueda admitirse la demanda de la comunidad de propietarios en el ámbito de la propiedad horizontal.
2.- La reclamación por gastos comunes y la exigencia de acudir a un MASC con carácter previo al proceso monitorio
Se ha cometido el error de no haber excluido del ámbito de la exigencia de los MASC a la Propiedad Horizontal, ya que se trata de una materia muy propicia para efectuar reclamaciones y requerimientos previos a los comuneros infractores o terceros.
Ahora bien, frente a aquella tesis que sostiene que en la reclamación de gastos comunes, o, por ejemplo, en el ejercicio de actividades molestas, o en el de obras inconsentidas la existencia de un requerimiento previo a la persona que se va a demandar sería suficiente para dar por cumplido el requisito de procedibilidad de la LO 1/2025, debe entenderse que no es posible llegar a esa conclusión, ya que una cosa es un requerimiento previo, o reclamación que hace la persona que va a efectuar la misma a la otra parte, que el objetivo que pretende la regulación de los métodos de solución de conflictos con carácter previo a la vía judicial, que plantea el debate no como un requerimiento previo, sino como un, al menos, intento de negociación previa.
Por ello frente a algunas tesis que están entendiendo qué bastaría con ese requerimiento previo para dar por cumplido el requisito del art. 5 de la ley debemos entender que no es posible admitirlo y que en el caso de hacer constar en una demanda civil en materia de Propiedad Horizontal que se ha efectuado un requerimiento previo a la persona a quien se va a demandar el LAJ inadmitirá la demanda por no cumplirse correctamente el requisito de procedibilidad.
Veamos los pasos de relevancia que deben darse en toda actuación previa a la vía judicial:
1.- ¿Cómo se entiende cumplido el requisito de procedibilidad del art. 5:
Art. 5.1.2: Se considerará cumplido este requisito si se acude previamente a la mediación, a la conciliación o a la opinión neutral de una persona experta independiente, si se formula una oferta vinculante confidencial o si se emplea cualquier otro tipo de actividad negociadora,
2.- ¿Cómo se acredita haberlo intentado?
Art. 10.1: A los efectos de acreditar que se ha intentado una actividad negociadora previa y cumplir el requisito de procedibilidad, dicha actividad negociadora o el intento de la misma deberá ser recogida documentalmente.
Para ello bastaría acreditar con la demanda el método que se ha utilizado, por ejemplo, el acta extendida por el tercero neutral de que no se ha llegado a un acuerdo, el requerimiento notarial donde conste que se requiere a los efectos de abrir una negociación, la referencia de la copia del burofax emitido para advertirle el recurso a una negociación previa, o la negativa documentada de, requerido de que no ha recogido el burofax, así como la declaración jurada en la demanda que se ha intentado notificar el requerimiento a quien se va a demandar, pero no es posible llevarlo a cabo porque se desconoce el domicilio por la vía del art. 264.4º LEC –EDL 2000/77463-.
3.- Deberá hacerse constar en la demanda que han transcurrido 30 días desde la recepción del requerimiento al reclamado para acudir a la vía judicial.
Art. 10.4 a): 4. Se entenderá que se ha producido la terminación del proceso sin acuerdo:
a) Si transcurrieran treinta días naturales a contar desde la fecha de recepción de la solicitud inicial de negociación por la otra parte y no se mantuviera la primera reunión o contacto dirigido a alcanzar un acuerdo o no se obtenga respuesta por escrito.
4.- Cabe formular una oferta vinculante firmada por letrado, ofreciendo algún tipo de “rebaja” respecto a lo que se iba a reclamar, reconociendo en la demanda luego que se ha enviado la oferta vinculante al reclamado aportando la copia que acredita haberse enviado de forma fehaciente sin respuesta alguna, y sin necesidad de acompañar la oferta porque es confidencial.
Art. 17.1 y 2: 1. Cualquier persona que, con ánimo de dar solución a una controversia, formule una oferta vinculante confidencial a la otra parte, queda obligada a cumplir la obligación que asume, una vez que la parte a la que va dirigida la acepta expresamente. Dicha aceptación tendrá carácter irrevocable.
2. La forma de remisión tanto de la oferta como de la aceptación ha de permitir dejar constancia de la identidad del oferente, de su recepción efectiva por la otra parte y de la fecha en la que se produce dicha recepción, así como de su contenido.
Pues bien, en el ámbito de la propiedad empezamos con la vía relativa a la reclamación de gastos comunes que debería haberse excluido de la Propiedad Horizontal, porque ya existen reclamaciones y requerimientos previos a los morosos al objeto de que abone la cantidad que deben a la comunidad de propietarios.
Luego, debería haberse meditado, también, excluir del ámbito de los medios alternativos de solución de conflictos previos a la vía judicial a aquellos supuestos en donde existan pagos periódicos por parte de los reclamados, en donde existen cantidades concretas puntuales que deben abonar los ciudadanos como en el caso de las comunidades de propietarios, ya que si se extendiera la práctica de que el moroso va a ser compensado mediante una oferta vinculante a la baja respecto de la cantidad que el resto de vecinos de la comunidad han abonado, resultaría una especie de efecto llamada al resto de vecinos que dejarían, igualmente, de pagar si son conscientes de que haciéndolo así, luego la comunidad le va a reclamar una menor cantidad en virtud de la exigencia de una negociación previa antes de acudir a la vía judicial.
Hay que destacar en estos casos, frente a algunas tesis que han entendido que la reclamación previa que se lleva a efecto en virtud del art. 21.3 LPH –EDL 1960/55– a los comuneros que son morosos con carácter previo a la presentación del proceso monitorio, no es vía suficiente para entender cumplido el art. 5 de la LO 1/2025, de 2 de Enero –EDL 2025/5-, ya que se trata de dos reclamaciones previas específicas distintas, ya que una es para el pago de la cantidad de deuda con el recargo de intereses de demora en su caso, y otro es el cumplimiento del art. 5 anteriormente citado, que tiene un objetivo distinto y específico, y es la acreditación de un intento de negociación previo antes de acudir a la vía judicial, con lo cual no es posible anular este segundo mediante el cumplimiento del primero, que tiene otro objeto específico para atribuir la legitimación activa para presentar el proceso monitorio a la comunidad de propietarios frente al moroso incumplidor.
Recordemos que el art. 21.3 LPH –EDL 1960/55– señala para acudir al proceso monitorio que:
3. Para instar la reclamación a través del procedimiento monitorio habrá de acompañarse a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente. En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose. Además del certificado deberá aportarse, junto con la petición inicial del proceso monitorio, el documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días. Se podrán incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor
Con ello, nos encontramos que para acudir a la vía del proceso monitorio hace falta aportar con la petición monitoria:
1.- Certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente.
2.-Documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días.
Y ahora se añade desde el pasado 3 de Abril un tercer requisito relativo a acreditar el cumplimiento de uno de los métodos alternativos de solución de conflictos. Pero la cuestión que surge es cómo se lleva a cabo en el proceso de reclamación de gastos comunes.
Pues bien, hay que entender que un requisito importante a estos efectos es que el presidente de la comunidad de propietarios, o el administrador de fincas no podrán decidir unilateralmente cuál es la reducción que se reclama en este intento de negociación previa al comunero moroso infractor, frente al resto de vecinos que han cumplido de forma adecuada la obligación del pago de gastos comunes a que se refiere el art. 9 LPH –EDL 1960/55-.
Con ello, sería importante que la junta de propietarios, al objeto de cumplir el requisito de procedibilidad del art. 5 en los casos de morosidad, se aprobara un acuerdo por mayoría simple del art. 17.7 LPH –EDL 1960/55-, en virtud del cual la junta de propietarios autoriza y delega en el presidente de la comunidad y administrador de fincas para que puedan efectuar una reclamación previa que opere como intento de negociación al comunero infractor en el pago de los gastos comunes, en virtud del cual se autorice, por ejemplo, o bien el fraccionamiento del pago en el supuesto de que existan circunstancias concretas tasadas ya por la comunidad de propietarios, tales como la pérdida de un puesto de trabajo, o concretas dificultades económicas por las que esté pasando el comunero en cuestión que permitan la autorización previa de la junta de propietarios como requisito ya aprobado en la Junta para cualquier supuesto de impago de gastos comunes, en virtud del cual se establezca, o bien el aplazamiento del pago en unas mensualidades ya concretas que podrían ser, por ejemplo de doce meses, cumpliendo unos determinados requisitos, o bien la reducción del importe adeudado, siempre y cuando se abone el principal que todos los vecinos han pagado mediante la domiciliación bancaria correspondiente, o mediante el abono en la cuenta corriente de la comunidad de propietarios de forma puntual en los plazos pactados de forma periódica según el acuerdo de la Junta de propietarios. Y, además, con la posibilidad de que se apruebe en esa Junta de propietarios donde se validan estos requisitos generales para acudir a los MASC, en la que pueda autorizarse que frente al recargo que se ha aprobado en junta de propietarios en las normas de régimen interno por mayoría simple de un porcentaje concreto en caso de gastos comunes, si, por ejemplo, este recargo fuera del 8% que se reduzca al 5% o 6%, operando ya con un método de reducción de la cantidad que se iba a reclamar con respecto a la que se oferta en el ámbito de esta negociación previa.
Lo que no cabría admitir es que la oferta vinculante que se envíe en estos casos al comunero infractor moroso sea la misma cantidad que va a ser objeto de reclamación judicial por el proceso monitorio, ya que sería un fraude de ley del art. 7.2 CC –EDL 1889/1-, que daría lugar a entender que no se ha realizado una oferta concreta al moroso para un intento de negociación, al realizarse esto último sobre la base de la misma cantidad que va a ser objeto de reclamación en su caso.
Lo que tampoco se podría admitir es que se redujera en el intento de negociación de la comunidad con el moroso la cantidad que se le ofrece a pagar respecto de la que están pagando el resto de vecinos, ya que, como hemos dicho antes, esto produce un efecto pernicioso en el funcionamiento de la comunidad que provocaría el impago de los gastos comunes en el resto de vecinos que han cumplido puntualmente con su obligación ex artículo 9 de la ley.
La ventaja de aprobar previamente en la junta de propietarios las normas de régimen interno en virtud del cual en los casos de impago de morosos se autoriza ya, y aprueba, cuál es el contenido de la oferta de negociación que se va a hacer por parte de la comunidad a quien incumpla los gastos comunes, permitiría que en la propia junta donde se aprueba la liquidación de la deuda cada año se haga constar, por un lado, que se autoriza a efectuar ya el requerimiento previo para el pago de la deuda que operaría que incluiría ya la oferta de negociación enviando el contenido de lo que ha sido autorizado por la junta de propietarios con carácter previo, y que podría materializarse bien con una oferta vinculante del art. 17 de la ley firmada por letrado, e incluyendo lo que la junta de propietarios ya ha aprobado, o bien mediante un burofax donde constara el contenido autorizado por ese acuerdo de junta previo, como hemos indicado, o bien también un requerimiento notarial donde se incluye también el contenido de ese acuerdo como propuesta de negociación al moroso.
Por ello, transcurridos 30 días desde la recepción por parte del comunero moroso ya quedaría abierta la vía para acudir al proceso monitorio del artículo 21 de la ley, al haberse cumplido ya el intento de negociación previa con el moroso y no haber tenido respuesta alguna por parte del mismo.
En el caso de que el comunero pagara en la cuenta corriente de la comunidad el importe que ha sido objeto de la oferta realizada por parte de la comunidad de pagar el principal que adeuda más una reducción en el recargo por demora al moroso se daría por cumplido el procedimiento para tener por abonada la deuda.
En otro caso, también el moroso podría contestar aceptando el aplazamiento del pago por doce meses, aunque con carácter previo se habría hecho constar en el requerimiento que el incumplimiento del pago de una de las doce mensualidades dejaría abierta la vía judicial directamente sin necesidad de acudir a otro método alternativo de solución de conflictos previo a la vía judicial, ya que ello se habría hecho constar también en el acta reguladora de estos requisitos para fijar que el incumplimiento de uno de los plazos concedidos al comunero moroso daría lugar ya al ejercicio de acciones judiciales, ya que el intento de negociación previa se ha llevado a efecto y lo que ha ocurrido es que se ha incumplido por parte del comunero moroso, con lo que no haría falta volver a efectuar un requerimiento nuevo de intento de negociación para volver a realizar un aplazamiento en el pago de la deuda, sino que este intento de negociación ya se llevó a cabo, y lo que ha ocurrido es que lo ha incumplido el moroso, lo que dejaría abierta directamente la vía judicial para ejercitar la petición monitoria del art. 21 de la ley.
Con ello, la negociación no puede consistir en la exigencia del pago de lo mismo que debe el moroso, ya que ello podría ser entendido como un fraude de ley, al exigirse en la filosofía de la ley que tiene que haber algún tipo de cesión, por mínima que sea por parte de la comunidad, para que pueda fructificar el intento de negociación y sea admitido como tal, pero esta negociación no podría ir a reducir el importe principal adeudado, sino, tan solo, la reducción del devengo de los intereses legales, o bien del porcentaje del recargo de interés de demora, pero del principal la cantidad que debe abonar es la misma que el resto de vecinos para evitar comparaciones y que los morosos al final paguen menos que los que han cumplido con su obligación.
3.- La reclamación por alguna de las actividades del art. 7.2 LPH
La misma cuestión de la exigencia de recurrir a un MASC en materia de Propiedad Horizontal la planteamos con los supuestos recogidos en el art. 7.2 LPH –EDL 1960/55– y que son los relativos a actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Nos encontramos, así, con supuestos muy extendidos en las comunidades de propietarios respecto a personas que llevan a cabo actividades molestas, prohibidas, peligrosas o ilícitas, sobre las que es preciso actuar para requerir a estos comuneros de que cesen en este tipo de actuaciones. Y la cuestión que nos surge en estos supuestos es que, en cualquier caso, el intento de negociación previa es preciso llevarlo a cabo, también, en estos supuestos sin exclusión, con lo cual nos encontramos ante casos en los que la ley obliga a un intento de negociación respecto a una persona que está incumpliendo claramente una norma de convivencia en la comunidad de propietarios, ejerciendo cualquiera de estas actividades sobre las que, en principio, no se puede plantear un intento de negociación, ya que no hay alternativa posible al incumplimiento en estas conductas y que la única solución pasa por que cesen en el ejercicio de las mismas, ya sean molestas, prohibidas, ilícitas, dañosas o peligrosas.
Este es, precisamente, uno de los temas en los que el legislador no ha caído, ni tenido en cuenta de que no se trata de supuestos en donde quepa una negociación en modo alguno, sino que la única solución, u opción, a plantear en la comunidad de propietarios es que cesen en esa actividad, sin que exista ningún tipo de alternativa posible a modo de una negociación en la que la molestia, o el incumplimiento de la actividad prohibida, dañosa, o peligrosa, fuera menor, ya que la única opción posible es el cese de esa actividad, o el incumplimiento, por ejemplo, de las normas de régimen interno, ya que no existe alternativa alguna a cuando se incumple alguna de las normas aprobadas por la junta de propietarios por mayoría simple, sino que el comunero debe cesar en el incumplimiento y cumplir las normas internas de la comunidad, o bien dejar de hacer esas actividades que son molestas, prohibidas, dañosas, nocivas o ilícitas.
Recordemos a estos efectos que señala el art. 7.2.2 y 3 LPH –EDL 1960/55– que:
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Nos encontramos en estos casos que la propia Ley de Propiedad horizontal prevé la exigencia de un requerimiento previo al infractor en las actividades previstas en el art. 7.2 de esta ley, en virtud del cual se advertirá al comunero que debe cesar en esas actividades, ya que el objetivo de la acción judicial que se vaya a presentar es, precisamente, la denominada “acción de cesación”, por lo que debemos entender que ante la cuestión que ha surgido en muchos foros y debates de que si en el requerimiento previo del art. 7.2 de la ley cabría llevar a efecto también dentro del mismo el intento de negociación previa exigido en los MASC de la LO 1/2025, de 2 de Enero –EDL 2025/5-. Y ante ello, la respuesta debe ser negativa, ya que recordemos que el procedimiento es que en el caso de que haya un comunero que incumpliera unas normas de régimen interno de la comunidad, o haya ejercido cualquiera de las actividades que constan en el art. 7.2 de la ley habrá que hacer con carácter previo un requerimiento para el cese inmediato de esas actividades, o el incumplimiento. Y solamente después de haber transcurrido el plazo concedido y si el comunero continuara con el ejercicio de estas actividades es cuando la junta de propietarios por mayoría simple podrá acordar el ejercicio de la acción judicial de cesación.
Pues bien, el recorrido procedimental en estos casos que nos lleva ahora al cumplimiento del requisito de procedibilidad del art. 5 de la LO 1/2025, de 2 de Enero –EDL 2025/5– determinaría que solamente cabría articular el requerimiento o notificación para el intento de negociación, u oferta, al incumplidor una vez que se ha aprobado el acuerdo en junta de propietarios para el ejercicio de la acción de cesación, con lo que en estos casos ya se podría mandar un escrito directo al comunero en el que la única oferta negociadora posible sería la de la cesación de la actividad contemplada en el art. 7.2 LPH –EDL 1960/55-, sin que pudiera caber una alternativa de algún tipo de cesión de la comunidad, en virtud del cual se pudiera permitir al comunero una especie de autorización de que “incumpla, pero poco”.
Este es, por ello, uno de los supuestos más claros de la necesidad de que se hubiera excluido la Propiedad Horizontal de la utilización de los MASC, ya que no puede haber ningún tipo de actividad negociadora ante las personas que lleven a cabo alguna de las actividades del art. 7.2 LPH –EDL 1960/55-, o incumplan las normas de régimen interno, pero, en todo caso, está claro que la oferta negociadora debe hacerse una vez aprobado el acuerdo de junta del ejercicio de la acción de cesación, y en estos casos podría ser bastante que se mande una oferta vinculante, o bien un burofax, conteniendo la advertencia al comunero de que se está realizando el incumplimiento de normas de régimen interno, o el ejercicio de una de las actividades del art. 7.2 LPH que son molestas, prohibidas, dañosas, peligrosas o ilícitas y que se le cita a una negociación con la comunidad al objeto de realizarle las advertencias oportunas para el cese del incumplimiento que está llevando a cabo, con lo que una vez transcurridos 30 días desde la recepción de esta oferta que se lleva a cabo por la comunidad de propietarios ya quedaría expedita y abierta el ejercicio de la acción judicial de cesación que se aprobó en la Junta de propietarios por mayoría simple, ya que en estos casos la negociación no puede ser otra de que el cumplimiento de las normas de la comunidad por parte del comunero infractor, o el cese de las actividades citadas en el art. 7.2 LPH sin ninguna rebaja, o minoración posible, en un intento de negociación que en estos casos es absolutamente imposible por razones obvias ya que se trata de cumplir o incumplir no cumplir menos.
Con ello, lo conveniente es llevar a cabo un nuevo requerimiento por uno de los métodos anteriormente expuestos para que transcurridos 30 días desde la recepción se pueda llevar a efecto el ejercicio de la acción civil de cesación ante el Tribunal de instancia en su sección civil, pero la conclusión es que no cabe acumular este requerimiento en el del previo del art. 7.2 que anteriormente hemos citado.
De esta manera, en los casos en los que existan en la ley requerimientos concretos y específicos no puede establecerse un proceso de acumulación del requerimiento para el intento de negociación, aprovechando el requerimiento que establece de forma específica la ley en casos concretos, como aquí hemos hecho referencia, ya que la acumulación no cabe en aquellos casos en que el requerimiento debe ser doble y en distintos momentos, como aquí ocurre.
4.- La reclamación por obras inconsentidas
De la misma manera que en el caso anterior, nos encontramos aquí con la situación de que en el supuesto de que algún comunero haya realizado una obra en su propiedad privativa que requiere autorización de la Junta de propietarios por la vía del art. 10 o 17 de la ley en cualquiera de los supuestos contemplados en la normativa en Propiedad Horizontal y no lo haya solicitado ni se le haya autorizado por la Junta se considerará una obra inconsentida.
En estos casos, el proceder de la comunidad de propietarios será requerir al comunero para que proceda a la demolición de la obra que no tiene autorización de la Junta de propietarios y que puede afectar a elementos comunes, o bien al espacio privativo, pero de elemento común por naturaleza, lo que ocurre en los casos en los que se produce una afectación del aspecto exterior, por ejemplo en los cerramientos de terraza, sin que la comunidad lo hubiera autorizado por el quórum de 3/5 el total de propietarios y cuotas de participación.
En estos casos, el requerimiento conllevaría la demolición de la obra no consentida por la comunidad, o bien que solicite la correspondiente autorización para ser validado o denegado en la siguiente Junta de propietarios.
Aquí sí que es posible entender que cabría en el mismo requerimiento hacer ya la advertencia de iniciar una negociación por la vía de la oferta vinculante, el requerimiento notarial, o el burofax, al objeto de citarle para abrir una negociación, que podría ir dirigida, en su caso, a pedir autorización a la Junta de propietarios antes de que transcurra el plazo de 7 días dentro del propio acuerdo de negociación pactado por las partes, o, en su defecto, proceder a la demolición.
Hay que entender aquí que al no exigirse en la normativa específica un requerimiento previo para el ejercicio de la acción judicial de demolición de la obra no consentida cabría que este requerimiento fuera directamente el ejercicio del requisito del procedibilidad previo al ejercicio de acciones judiciales, con lo que cabría la posibilidad de que la comunidad de propietarios se dirigiera, una vez detectada la existencia de la obra no consentida por la comunidad, al intento de la negociación previa en cualquiera de las fórmulas admitidas en derecho que anteriormente hemos citado, y en el caso de que transcurran 30 días desde la recepción del intento de negociación es cuando la comunidad podría acudir a convocar junta de propietarios para aprobar el ejercicio de la acción judicial para la demolición de la obra no consentida, una vez que el comunero se ha negado a cualquier intento de negociación previa.
5.- Las acciones de impugnación por los comuneros y los MASC
En el caso de que un comunero quiera impugnar un acuerdo de la Junta de propietarios por la vía del art. 18 de la ley surge, también, el problema de la aplicación del art. 5 antes citado de la LO 1/2025, de 2 de Enero –EDL 2025/5– por el cual un comunero no podrá dirigirse a ejercitar una acción civil contra la comunidad de propietarios impugnando un acuerdo adoptado en Junta sin que exista previamente un intento de negociación.
En estos casos, la exigencia de este requisito previo de negociación es todavía más sorprendente que en otros supuestos, porque difícil negociación puede existir entre un comunero que no está de acuerdo con lo acordado en junta de propietarios impugnándolas por alguna de las fórmulas admitidas en la ley, ya que la negociación es absolutamente imposible, por cuanto el presidente, o administrador de fincas, no tienen facultad alguna para revocar de forma unilateral un acuerdo alcanzado en junta de propietarios, por lo que la negociación previa al ejercicio de la acción civil de impugnación del art. 18 de la LPH –EDL 1960/55– conlleva una absoluta imposibilidad de conseguir un acuerdo negociado con el presidente o administrador de fincas por carencia de facultades de transigir, o adoptar, un acuerdo unilateral ellos mismos que vincule a la comunidad de propietarios y que, además, produzca la revocación del acuerdo alcanzado, o una modificación del mismo en virtud de la negociación pactada con el comunero que va a ejercitar la acción de impugnación.
En cualquier caso, dado que no está incluido el ejercicio de acciones civiles de impugnación de acuerdos de juntas de propietarios en las exclusiones que marca la propia ley, que ya hemos citado, resultará que el comunero no podrá presentar una demanda de impugnación de acuerdos comunitarios contra la comunidad sin haberle mandado al presidente con carácter previo un requerimiento notarial, burofax, u oferta vinculante planteando el intento de una negociación con carácter previo a la vía judicial. Y es cuando transcurran los 30 días desde la recepción por el presidente, o bien iniciada la negociación, ésta no lleve a ningún acuerdo, pero más que nada porque el presidente, o administrador de fincas, como hemos señalado, carecen de facultades para modificar o revocar el acuerdo alcanzado por la junta de propietarios, y que debe ser esta la que actúe en consecuencia.
Pero todavía el tema es de mayor gravedad, porque una vez que se ha acordado un tema en una junta de propietarios, éste no puede ser revocado o modificado bajo ningún concepto, porque es absolutamente ejecutivo desde el momento de su adopción y solamente la vía del art. 18 de la ley permitiría que mediante la impugnación de un comunero el juez pudiera adoptar una medida cautelar de suspensión de la ejecución del acuerdo, o bien ya en sentencia, la nulidad del que se ha alcanzado a los efectos de que prospere el ejercicio de la acción de impugnación, con lo que la negociación previa entre comunero y comunidad de propietarios es absolutamente ineficaz, y es prueba, una vez más, de la precipitación con lo que se ha producido la redacción del listado de exclusiones de los arts. 3.2, 4.2, o 5.2 y 5.3 de la Ley de la exigencia de cumplir el requisito de la negociación previa al ejercicio de acciones civiles ante los órganos judiciales.
Lo que cabría admitir es que lo que pida el comunero es una cuestión de matiz en el acuerdo alcanzado y que pudiera arreglarse en una junta extraordinaria donde se tratara el “matiz”, pero el acuerdo no se puede cambiar en otra junta de propietarios en ningún caso.
Ahora bien, surge un problema adicional en este caso, ya que el art. 18.3 LPH –EDL 1960/55– establece que La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9
En este caso ¿Podría transcurrir el plazo de los tres meses, por ejemplo, para el ejercicio de la acción de impugnación por el comunero si plantea la negociación previa?
La respuesta está en el art. 7.1 de la LO 1/2025, de 2 de Enero –EDL 2025/5-, que señala que:
1. La solicitud de una de las partes dirigida a la otra para iniciar un procedimiento de negociación a través de un medio adecuado de solución de controversias, en la que se defina adecuadamente el objeto de la negociación, interrumpirá la prescripción o suspenderá la caducidad de acciones desde la fecha en la que conste el intento de comunicación de dicha solicitud a la otra parte en el domicilio personal o lugar de trabajo que le conste a la persona solicitante, o bien a través del medio de comunicación electrónico empleado por las partes en sus relaciones previas.
La interrupción o la suspensión se prolongará hasta la fecha de la firma del acuerdo o de la terminación del proceso de negociación sin acuerdo.
El cómputo de los plazos se reiniciará o reanudará respectivamente en el caso de que no se mantenga la primera reunión dirigida a alcanzar un acuerdo o no se obtenga respuesta por escrito en el plazo de treinta días naturales a contar desde la fecha de recepción de la solicitud de negociación por la parte a la que se dirige, o desde la fecha del intento de comunicación, si dicha recepción no se produce.
Con ello, tendrá efecto suspensivo reanudándose el plazo para impugnar conforme se cita.
6.- Conclusión
A raíz de lo expuesto hay que destacar que, al objeto de concentrar la debida autorización de la Junta de propietarios al presidente, o administrador de fincas, para llevar a efecto los intentos de negociación previa al ejercicio de la acción judicial para dar cumplimiento al art. 5 del requisito de procedibilidad de la LO 1/2025, de 2 de Enero –EDL 2025/5-, es necesario que en una junta de propietarios se apruebe por mayoría simple del art. 17.7 de la ley la autorización para que el presidente, o administrador de fincas, lleven a efecto la actividad negociadora por alguno de los métodos que hemos establecido y que podría ser el envío del requerimiento para el intento de la negociación, o bien la oferta vinculante, o un burofax, haciendo constar la cita para una negociación, por lo que transcurridos 30 días desde la recepción sin respuesta alguna ya quedaría abierta el ejercicio de la acción civil correspondiente que quiera ejercitar la comunidad de propietarios contra el comunero infractor.
Hemos hecho referencia a que en los casos de reclamación de gastos comunes podría aprobarse en la junta de propietarios la autorización al presidente, o administrador de fincas, de la posibilidad de un aplazamiento en el pago de la deuda a doce mensualidades cuando concurran determinadas circunstancias concretas que han impedido al comunero efectuar el pago correspondiente al objeto de evitar que el aplazamiento del pago sea una especie de plataforma que puede acogerse a ella cualquier comunero en el que no concurra ninguna de las exigencias aprobadas en la junta, entre las que existiría, tan solo, la de circunstancias laborales que impiden el pago, o circunstancias concretas y específicas, como una cuestión de orden médico que impida el pago de los gastos comunes por tener que dedicar los fondos de la familia a otras cuestiones de carácter preferente.
La aprobación de este acuerdo previo en Junta de propietarios para facultar el ejercicio de actividad negociadora al presidente. o administrador de fincas, sería fundamental para dar carta de naturaleza a la legitimación de ambos para poder llevar a efecto la actividad negociadora en los términos que así se acuerde y con las especificaciones concretas en el caso de la vía del art. 7.2, obras inconsentidas y en el caso de impago de gastos comunes.
Este artículo ha sido publicado en la «Revista de Derecho Inmobiliario«, en junio de 2024.