La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública desestima el recurso presentado por la titular de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, al que se le había denegado la asignación del número de registro de alquiler de corta duración para fines turísticos. El motivo de la denegación se basa en la existencia de una cláusula estatutaria inscrita en el Registro de la Propiedad que limita el destino de los apartamentos exclusivamente a uso de vivienda y prohíbe expresamente el ejercicio de actividades industriales, comerciales o profesionales.

La propietaria recurrente defiende que el alquiler de corta duración no constituye por sí mismo una actividad prohibida, sino que mantiene el uso residencial del inmueble, que nunca ha sido transformado funcionalmente. No obstante, la Dirección General confirma la interpretación de la registradora, recordando que es posible establecer válidamente limitaciones estatutarias al uso de los elementos privativos cuando se fundamenten en el interés general de la comunidad y siempre que tales restricciones no infrinjan disposiciones legales imperativas y consten debidamente inscritas para su eficacia frente a terceros, de conformidad con la doctrina jurisprudencial consolidada (TS 3-12-2014, EDJ 2014/763920).

Aun siendo cierto que las limitaciones al dominio deben interpretarse de forma restrictiva, dicha restricción es perfectamente válida cuando es clara, expresa e inscrita. En este caso, la prohibición alcanza toda actividad profesional o lucrativa que no se corresponda con el uso estrictamente residencial. La Dirección General recuerda que el arrendamiento de viviendas de uso habitual está amparado por el régimen de protección de la Ley de Arrendamientos Urbanos y no puede ser vetado estatutariamente, pero el alquiler turístico no se encuentra bajo esa protección.

El alquiler de corta duración con fines turísticos queda expresamente excluido del ámbito de la LAU conforme al artículo 5.e), y se sujeta a su propia normativa sectorial, como actividad económica diferenciada. Su explotación con fines lucrativos, su temporalidad y su canalización a través de plataformas turísticas suponen una alteración sustancial de la funcionalidad del inmueble, que lo aproxima más a una prestación de servicios propia del sector terciario que al arrendamiento para uso permanente.

La Dirección General, alineándose con la jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo (TS 30-1-2024, EDJ 2024/5033255; 29-11-2023, EDJ 2023/762220), reitera que el uso turístico tiene naturaleza económica y resulta equiparable a una actividad comercial o de hospedaje, cuya exclusión puede ser válida y eficaz si se establece en los estatutos de la comunidad de propietarios. No resulta exigible que dichos estatutos mencionen de forma literal el “alquiler turístico” si la redacción de la norma estatutaria y su finalidad permiten razonablemente concluir que dicho uso queda comprendido en la prohibición.

Por tanto, resultando acreditada la existencia de una norma estatutaria oponible que impide expresamente toda actividad económica, la inscripción de esta vivienda en el registro de alquiler de corta duración resulta incompatible con el régimen jurídico aplicable. En consecuencia, la DGSJFP confirma la imposibilidad de asignar número de registro a dicha vivienda, sin perjuicio de que se pueda modificar la norma estatutaria mediante el acuerdo unánime de la comunidad en los términos previstos por la legislación sobre propiedad horizontal.

DGSJFP, Resolución de 19 de junio de 2025.