Queríamos consultar si la extinción de condominio constituye un supuesto sujeto al pago de la plusvalía municipal o si, por el contrario, está exento, teniendo en cuenta que dicha extinción ya ha sido aprobada.

Respuesta

El art. 104.1 del RDLeg 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales -TRLRHL-, define el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana como:

• “… un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos”.

El TS en sentencias de 22 de enero 1993 y 27 de junio de 1995, ha manifestado que el acto extintivo del condominio en el aspecto fiscal no es un acto transmisivo. Por otra parte, cuando la cosa común es indivisible, bien materialmente o bien por un menoscabo excesivo si se llevara a cabo la división, el TS tiene declarado que cada comunero o cada cónyuge, aun cuando tenga derecho sólo a una parte de la cosa, tiene realmente un derecho abstracto a que, en su día, se le adjudique aquélla en su totalidad, dada la naturaleza indivisible, con la obligación de compensar al otro u otros en metálico. Esta obligación de compensar a los demás, o al otro, en metálico no se considera «exceso de adjudicación», sino una obligación consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común.

En el mismo sentido, la consulta de la DGT de 19 de septiembre de 2017, distingue varios supuestos:

• “La división de la cosa común y la consiguiente adjudicación a cada comunero en proporción a su interés en la comunidad de las partes resultantes no es una transmisión patrimonial propiamente dicha –ni a efectos civiles ni a efectos fiscales- sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente.

• Por tanto, bajo este supuesto, no se produce la sujeción al IIVTNU , dado que no se realiza el hecho imponible del impuesto al no haber transmisión del derecho de propiedad.

• Asimismo, en el caso de que la cosa en común resulte por su naturaleza indivisible o pueda desmerecer mucho por su división, la única forma de extinción de la comunidad es la adjudicación de la cosa a uno de los comuneros con la obligación de abonar al otro/s, el exceso en dinero. Esta obligación de compensar al otro/s en metálico no es un «exceso de adjudicación», sino una obligación consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común y de la necesidad en que se ha encontrado el legislador de arbitrar procedimientos para no perpetuar la indivisión, que ninguno de los comuneros se encuentra obligado a soportar. Tampoco, por eso mismo, esa compensación en dinero puede calificarse de «compra» de la otra cuota, sino, simplemente, de respeto a la obligada equivalencia que ha de guardarse en la división de la cosa común por fuerza de lo dispuesto en los arts. 402 y 1061 del Código Civil. Se puede entender, cuando la cosa común es indivisible, bien materialmente o bien por desmerecimiento excesivo si se llevara a cabo la división, que cada comunero, aun cuando tenga derecho solo a una parte de la cosa, tiene realmente un derecho abstracto a que, en su día, se le adjudique aquella en su totalidad, dada su naturaleza de indivisible, con la obligación de compensar a los demás en metálico. Esta forma, pues, de salir de la comunidad es también, por tanto, concreción o materialización de un derecho abstracto en otro concreto, que no constituye transmisión, ni a efectos civiles ni a efectos fiscales.

• Por ello, en el caso de una comunidad de bienes constituida por dos o más personas que adquirieron en común un único bien inmueble urbano y que deciden extinguir el condominio adjudicando el bien inmueble a uno de ellos, con la obligación de compensar económicamente al otro/s, no se produce la sujeción al IIVTNU , dado que no se realiza el hecho imponible del impuesto, por no existir una transmisión de la propiedad entre los comuneros, ni civil ni fiscalmente, sino que se trata de una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente que ya ostentaba cada uno de los comuneros.

• En el caso de que existan dos o más bienes inmuebles urbanos en la comunidad de bienes, hay que atender al conjunto de los bienes que integren la misma, de forma que si no es posible otra adjudicación distinta de los bienes más equitativa entre los comuneros, no se produce la sujeción al impuesto. Por el contrario, si es posible otra adjudicación distinta de los bienes más equitativa entre los comuneros, sí existe una transmisión de la propiedad de un comunero a otro, que determina la sujeción al impuesto, así, por ejemplo, si se adjudican todos los bienes a un solo comunero, con compensación económica a los demás, sí que se producirá la sujeción al IIVTNU , ya que aunque dichos bienes individualmente considerados sean indivisibles, el conjunto de todos ellos sí era susceptible de división.

• Esta no sujeción al IIVTNU resulta de aplicación en el caso de que el bien común sea un único bien inmueble urbano de naturaleza indivisible o cuya división pueda desmerecer mucho su valor y donde la única forma de disolver la comunidad y no perpetuar la indivisión, es adjudicar el bien a uno de los con compensación económica al otro/s. En el caso de que haya varios bienes en común, aunque individualmente considerados sean indivisibles, si el “exceso de adjudicación” a un comunero hubiera podido evitarse o al menos minorarse con una adjudicación distinta de tales bienes, sí que se existe una transmisión de la propiedad del resto de los comuneros al adjudicatario y, por tanto, se producirá la sujeción al IIVTNU .

• Trasladando lo anterior al caso objeto de consulta, en el escrito no se indica si dicho bien inmueble es el único bien o derecho que tienen en común ambos comuneros. En el supuesto de que la comunidad de bienes esté constituida únicamente por ese bien inmueble, la adjudicación del mismo a uno de los comuneros con compensación económica al otro, no produce la sujeción al IIVTNU por no existir una transmisión de la propiedad entre los comuneros, ni civil ni fiscalmente, sino que se trata de una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente que ya ostentaba cada uno de los comuneros.”

La conclusión que realiza la DGT en esta consulta es clara:

• “En los casos de disolución de comunidades de bienes en las que el activo de la comunidad esté constituido en todo o en parte por bienes inmuebles de naturaleza urbana, a efectos de la tributación por el IIVTNU, habrá que analizar cada caso concreto, de forma que si se trata de un único bien inmueble urbano cuya división entre los comuneros no sea posible, la adjudicación del mismo a uno de los comuneros no determinará la sujeción al impuesto. Por el contrario, en el caso de que existan dos o más bienes inmuebles urbanos, si se adjudican todos ellos a un solo comunero, sí que se producirá la sujeción al IIVTNU , ya que aunque dichos bienes individualmente considerados sean indivisibles, hay que atender al conjunto de los bienes que integren la comunidad, de forma que si era posible otra adjudicación distinta de los bienes más equitativa entre los comuneros, existe una transmisión de la propiedad de un comunero a otro, que determina la sujeción al impuesto.”

Y el efecto respecto al período de generación del impuesto también es clara:

• “Por último, hay que tener en cuenta que en el caso de que no se produzca la sujeción al IIVTNU con ocasión de la disolución de la comunidad de bienes, en la futura transmisión del terreno adjudicado al comunero que esté sujeta al impuesto, a los efectos del cómputo del período de generación del incremento de valor del terreno para la determinación de la base imponible, se entenderá que el inmueble fue adquirido en la fecha en que se produjo la anterior transmisión sujeta (cuando ambos comuneros adquirieron el inmueble) y no en la fecha en que se produce la adjudicación por extinción de la comunidad de bienes .»

Prácticamente las mismas conclusiones reitera la DGT en su consulta 21/2018, de 17 de abril de 2018 y en su consulta V1001/2018, de 18 de abril de 2018.

Si la adjudicación en propiedad del 100% del inmueble responde la disolución del condominio sin excesos de adjudicación porque es el único bien inmueble urbano cuya división entre los comuneros no sea posible, la adjudicación del mismo a uno de los comuneros no está sujeta al IIVTNU. Sin embargo, si la adjudicación de todo el inmueble implica un exceso de adjudicación estaría sujeto al impuesto.

En este sentido recomendamos la lectura de la consulta “Extinción del condominio sin excesos de adjudicación: no tributación de IIVTN ni cierre de período impositivo”.

Conclusiones

1ª. En el caso de que la extinción del condominio se realice sin excesos en la adjudicación, la extinción del condominio no estaría sujeto a la plusvalía por cuanto no se considera transmisión.

2ª. En el caso de que la extinción del condominio se realizara con excesos en la adjudicación, la extinción del condominio estaría sujeto a plusvalía sólo el exceso de la adjudicación.