RESUMEN

Ante el presente tema que nos ocupa hay que intentar encontrar la coordinación de catastro y registro de la propiedad. En este caso estas dos entidades públicas deben tener una coordinación para dar más información y evitar diversos procesos que luego veremos y pueden afectar a un propietario o tercero.

ABSTRACT

In view of the present issue that concerns us, it is necessary to try to find the coordination of the cadastre and the land registry. In this case, these two public entities must been cordinated to provide more information and avoid various processes that we will see later and can affect an owner or third party.

PALABRAS CLAVE

Registro de la propiedad, catastro, urbanismo, expediente de dominio, exceso de cabida.

KEY WORDS

Property Registry, Cadastre, urban planning, domain file, excess capacity.

I.- INTRODUCCIÓN

Ante un tema actual que nos preocupa cuando nos encontramos hoy en día una descoordinación de un bien inmueble tanto en catastro y registro de la propiedad. Hay que diferenciar las dos posiciones. Mientras que catastro es la realidad física, el registro es desde el punto de visto civil que recoge la titularidad y da publicidad a terceros como se establece en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria –EDL 1946/59-.

En este caso, me gustaría hacer mención, que luego hablaremos de las fincas rusticas o fincas susceptibles de construcción, cuando un administrado, un particular quiere revisar la información registral, puede comprobar que no hay una coordinación de superficie con la realidad física que es catastro. Por lo tanto, vamos a comentar en el presente artículo diversos problemas que nos podemos encontrar, las soluciones al respecto, la normativa y comprobar la necesaria coordinación entre las dos entidades públicas.

Por otro lado, ante la figura del urbanismo, que ya he comentado en alguna ocasión, el urbanismo son actos reglados, es decir, lo que recoge la normativa. El urbanismo no es un régimen subjetivo, por lo que ante la descoordinación de registro y catastro nos puede solventar ante situaciones de excesos de cabida, expedientes de dominio, etc.

II.- COMUNICACIONES DEL CATASTRO Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD. LAS DIFERENCIAS ENTRE EL ART.199 Y 201 DE LA LEY HIPOTECARIA

2.1.- Comunicaciones entre catastro y registro de la propiedad

Con la Ley 15/2015 de 1 de noviembre de 2015, tenemos un primer paso para poder buscar una solución ante la superficie de una finca, que es ante esta descoordinación del entre el catastro y registro de la propiedad. Para poder resolver estas circunstancias hay que apoyarse en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria –EDL 1946/59– con su refirma del año 2015, siguiendo el expediente de dominio. Los pasos son los siguientes:

• Inicio del procedimiento por un interesado. No es necesario que sean todos los cotitulares de un inmueble. En este caso, como se recoge en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 30 de junio de 2016 que por poner un ejemplo este procedimiento lo puede iniciar uno de los cónyuges dentro de la sociedad de gananciales.
• Hay que identificar por parte de catastro y registro que es esa la finca y que coindice para poder continuar con el procedimiento.
• Un paso esencial es las notificaciones a los colindantes de la finca. La forma de notificación es personal, mediante dos intentos, que en supuesto de que no fueran efectivos, se hará mediante edicto en el Boletín Oficial del Estado.
• Uno de los problemas que puede surgir es la oposición de os colindantes que en este caso el registrador tendrá que valorar si las oposiciones son correctas y que hay una inexactitud de la finca.

Con un siguiente paso para que haya una coordinación entre las dos entidades, tenemos: (i) una Orden Ministerial de 23 de junio de 1999 sobre el suministro de información Dirección General del Catastro por los Notarios y Registradores de la Propiedad; (ii) resolución de 26 de octubre de 2015 por la Dirección General del Catastro para suministrar información a los notarios que se recogen en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario; (iii) una resolución conjunta de 7 de octubre de 2020 entre la Dirección General de Catastro y la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública con el objetivo de intercambiar información entre Catastro y Registro de la Propiedad. En esta última colaboración del año 2020 me gustaría mencionar los siguientes puntos:

• Comunicación de representación gráfica de las fincas y las parcelas que se realizan mediante sistemas telemáticos.
• Precisión métrica de la cartografía catastral que requiere de una precisión métrica absoluta o de posicionamiento de la cartografía catastral.
• La representación gráfica tiene un margen de tolerancia, pero con una serie de requisitos: (i) que el registrador pueda apreciar si mantiene la identidad gráfica y la coordinación; (ii) que el criterio del registrador sea objetivo para decidir la inscripción la representación catastral; (iii) que el propietario pueda elegir entre la representación catastral o la mejora de la representación gráfica alternativa.
• Inscripción de representación gráfica catastral en la que el registrador procederá a la incorporación de la representación gráfica catastral con la calificación previa.
• La posibilidad de rectificar errores después de la inscripción gráfica. Una vez rectificado el error conforme se recoge en la ley hipotecaria por parte del registrador, este notificará a Catastro y modificará el geoportal registral.
• Por otro lado, el catastro también tiene la posibilidad de rectificar total o parcialmente la cartografía catastral de cada municipio. En este supuesto de rectificación, el catastro notificará al registro de la Propiedad las nuevas coordenadas de las parcelas.
• Ante los solares edificados en régimen de propiedad horizontal el catastro facilita un certificado de las parcelas que están sujetas al régimen de propiedad horizontal. Este certificado no encuadra las parcelas como inmuebles independientes, sino que tiene la finalidad para dar facilidad ante el registro de la propiedad por parte de catastro de la coordinación gráfica de las fincas en donde se encuentra enclavado una edificación sujeta al régimen de propiedad horizontal.
• La representación gráfica de los bienes de dominio público. En este caso, como he comentado en algún artículo previo, las Administraciones públicas tienen la obligación de inscribir sus bienes de dominio público como se recoge en el artículo 85 del Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de abril –EDL 1986/10119-, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Régimen Local. Por otro lado, los bienes de dominio público no están inscritos en el catastro, para tal caso sí que se puede requerir: (i) una representación gráfica georreferenciada que conste en la ficha el inventario de la administración titular de la parcela; (ii) una representación gráfica que haya sido aprobada por el órgano competente para la gestión patrimonial; (iii) una representación gráfica georreferenciada alternativa al punto ii) que tenga carácter oficial.
• Ante los conflictos de determinar si una parcela es de dominio público o propiedad privada, en este caso, reitero que el catastro no acredita la titularidad, pero puede ayudar en relación con la superficie, colindantes, etc. a definir un bien de dominio público. El problema surge cuando un bien de dominio público ha sido deslindado por resolución administrativa o judicial, en este caso tiene que inscribirse en el registro de la propiedad una representación gráfica y notificar a los copropietarios conforme se recoge en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que en realidad es ajustar la realidad física al registro de la propiedad correspondiente.
• En el supuesto de fincas ubicadas entre dos registros de la propiedad como se recoge en el artículo 2 del Reglamento Hipotecario es competente aquella circunscripción que ubique la mayor parte de la finca.

2.2.- el artículo 199 de la Ley Hipotecaria

Por otro lado, ante las necesidades de coordinar catastro y registro de la propiedad, el artículo 199 de la Ley Hipotecaria –EDL 1946/59– recoge la posibilidad de que el registro que acredita titularidad de la finca y las cargas se ajuste a la realidad física de la parcela. Los pasos del citado artículo son los siguientes:

• ¿Quién puede iniciar la solicitud de que registro de la propiedad coincida con a la realidad física? El titular registral acreditando su ubicación y delimitación gráfica, teniendo en cuenta sus linderos y superficie con la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.
• ¿Cuándo puede denegar en este caso la inscripción el registrador de la propiedad? En el supuesto de que coincida en todo o parte con una finca ya inscrita o que invada el dominio público. Pero en el caso de que haya una calificación positiva por parte del registro se incorpora al folio real y se hará constar la finca que queda coordinada con catastro.
• El objetivo para que haya una coordinación de registro con la realidad física de la parcela, el titular registral tiene que aportar además de la certificación catastral, como hemos comentado antes, una representación gráfica georreferenciada.
• Otros sujetos que intervienen son los colindantes de la finca objeto de coordinación. Los propietarios colindantes son notificados para que puedan pronunciarse al respecto.
• Una vez practicada la alteración el catastro notifica al registro de la propiedad y este debe dejar constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con catastro, que es la realidad física de la parcela.

La ley del catastro inmobiliario con la reforma del año 2015 nos especifica el procedimiento de subsanación con relación a la configuración o superficie de una parcela en un acto de documento público, se recoge en el artículo 18.2 de la citada ley. Los pasos son los siguientes:

• El notario en el documento público solicita a los firmantes que manifiesten que el certificado catastral se refiere a la realidad física del inmueble.
• Si los firmantes identifican la realidad física que coincide con la realidad catastral, en el documento público se recoge la descripción del inmueble y se recoge la manifestación de los otorgantes.
• Si los firmantes manifiestan que hay una discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral el notario, ante esta circunstancia, notificará a los colindantes que tienen un plazo de 20 días para poder alegar.
• En el caso de que un interesado manifieste su oposición, el notario tendrá que dejar constancia de este en el documento público en donde es objeto el inmueble.
• En el supuesto de que haya rectificación y que manifiesten los firmantes que están conformes que la realidad física coincide con el catastro, el notario tiene que notificar a la Dirección General de Catastro y se incorpora a la alteración catastral.

2.3.- el artículo 201 de la Ley Hipotecaria

Ante la necesaria coordinación de la superficie y colindantes entre catastro y registro de la propiedad se inicia por expediente notarial como se recoge en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria –EDL 1946/59-. Para un exceso de cabida hay que comprobar el historial registral, el informe técnico pericial y municipal, lo que recoge en catastro para comprobar que esa finca es la misma que aparece en registro.

En este caso hay que hacer una mención a la resolución de la Dirección de los Registros y del Notariado del 11 de diciembre de 2020 por el que se suspende la inscripción de un acta notarial de rectificación de descripción de una finca. En esta doctrina nos define los excesos de cabida puede configurarse como aquel expediente en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como base del Registro y los requisitos son los siguientes:”a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tubularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.”

Las diferencias que surgen entre el artículo 199 y 201 de la Ley Hipotecaria –EDL 1946/59– para solicitar que haya una coordinación entre el registro y el catastro son los siguientes:

Adicionalmente a la necesaria coordinación de superficie y colindantes de una finca entre las dos entidades públicas, me gustaría mencionar dos supuestos para poder inscribir un título, ya sea por reanudar el tracto sucesivo de un título o por inmatriculación de una finca.

2.4.- procedimiento de reanudación del tracto sucesivo

En este supuesto se produce la reanudación del tracto sucesivo cuando la persona acuyo favor hubiera practicado este procedimiento lo haya adquirido del titular registral o de sus herederos. Los pasos son similares a los que veremos posteriormente del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria –EDL 1946/59-:

• Se inicia el expediente por parte del interesado en donde se expresa la última inscripción de la finca.
• Debe justificarse con los documentos necesarios para acreditar su adquisición de los titulares intermedios.
• En relación con los interesados debe personarse la persona inscrita o de sus herederos.
• Cuando la última inscripción tenga menos de 30 años de antigüedad.
• Si todos los citados comparecen y no se oponen, puede el registrador inscribir.

2.5.- por inmatriculación de una finca

En este caso, como se recoge en el artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria –EDL 1946/59– los pasos son los siguientes:

• Se inicia en el distrito notarial donde está radicada la finca. En el supuesto de que sean más de dos distritos notariales, ya que son varias fincas, se puede otorgar en cualquier notaria que tenga competencia.
• Se inicia con la siguiente documentación: (i) título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, (ii) relación de dato registrales y catastrales que se disponga; (iii) datos registrales y catastrales de los colindantes; (iv) cargas que pueden existir sobre la finca.
• El notario solicita ante el registro de que no consta inscrita la finca en el registro de la propiedad.
• El registro tiene de plazo 90 días con otros 90 días prorrogables para iniciar el asiento de inscripción.
• El notario comunicará a interesados, colindantes, Ayuntamientos, herederos, etc. del procedimiento.
• Estos tienen un plazo de 30 días para oponerse.
• En el supuesto de no existir oposición, la notaría comunica al registro para que proceda a su inscripción.

Aunque luego haremos referencia, pero hay que diferenciar en este punto del artículo 205 de la Ley Hipotecaria –EDL 1946/59– que en este caso con dos títulos es susceptible de inscripción en el registro de la propiedad. Mientras como hemos visto el expediente de dominio por inmatriculación recogido en el artículo 203 de la citada norma, se requiere un primer título y con los sucesivos puntos recogidos en el párrafo anterior.

III.- ¿QUE DICE LA DOCTRINA Y JURISPRUDENCIA?

3.1.- El registro recoge la titularidad

Podemos verlo en la sentencia 27 de junio de 2011 del Tribunal Supremo, sala tercera de lo Contencioso Administrativo en el que señala que el registro acredita la titularidad frente a catastro. En este supuesto hay que apoyarse en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria –EDL 1946/59– que a efectos legales los derechos reales inscritos en el registro de la propiedad correspondiente existen y pertenecen a su titular en la forma que determina por el asiento registral. Otro tema es al hablar del titular catastral que hay que referirse al artículo 9 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario que cita que el titular catastral es el que está dado de alta en el catastro inmobiliario pero el punto 4 del referido artículo nos dicta lo siguiente: “4. En caso de discrepancia entre el titular catastral y el del correspondiente derecho según el Registro de la Propiedad sobre fincas respecto de las cuales conste la referencia catastral en dicho registro, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la titularidad que resulte de aquél, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la del título inscrito en el Registro de la Propiedad”

Que, por lo tanto, la titularidad se acredita en el Registro de la Propiedad, pero hay que tener en cuenta que nadie está obligado a inscribir, ya que se inscribe para dar publicidad a terceros como se recoge en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria –EDL 1946/59-. Al final el título aparece en la elevación a público, el registro es un mero organismo de dar esa publicidad, trasladar esa información.

Me gustaría hacer otra mención como la jurisprudencia anterior de una sentencia reciente del Tribunal Supremo de fecha 21 de marzo de 2024 en el que hay una discrepancia en la liquidación del Impuesto de Bienes Inmuebles y que a juicio de este tribunal prevalece la titularidad del registro de la propiedad en caso de discrepancia con la titularidad catastral. En relación con esta sentencia se debe tener en cuenta que el Ayuntamiento en caso de discrepancia de titularidad catastral y registral tiene que prevalecer la registral, salvo que la fecha del documento de catastro sea posterior al del registro que hay que tener en cuenta al mencionado artículo 9.4 del párrafo anterior.

Desde el punto de vista doctrinal en relación con la discrepancia de titularidad la resolución del 23 de febrero de 2023 de la Dirección General de la Seguridad Jurídica y Fe Pública cita primero la diferencia esencial entre catastro y registro de la propiedad: “hay que partir de la naturaleza autónoma y distinta de dos instituciones que tienen por objeto el territorio, como realidad física, pero al que contemplan de modo distinto, el Catastro, como institución administrativa, que atiende a su realidad física, como reveladora de una capacidad económica y el Registro de la Propiedad, como institución jurídica, que atiende a la misma realidad física, pero que pone el punto de vista en la persona de un propietario, o titular registral, que tiene un título hábil para adquirir la propiedad.” En este caso, ante unas alegaciones de colindantes según del artículo 199 de la Ley Hipotecaria –EDL 1946/59– el particular no es titular registral es copropietario catastral y conforme a este artículo se requiere que sea titular registral para que tenga validez la mera oposición en las alegaciones.

3.2.- La realidad física de la finca

En este supuesto, el catastro es el que tiene que reflejar la realidad física del inmueble. En esta jurisprudencia (Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 3 de junio de 2020) nos encontramos con que la Gerencia Regional de Catastro modificó la descripción catastral de un inmueble para que quede reflejada la realidad física.

Otro ejemplo, pero más ligado al urbanismo es la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 19 de mayo de 2020 que el objeto es un proyecto de reparcelación en donde la realidad física, catastro, se ha ajustado pero la realidad jurídica y la realidad urbanística no se refleja con la realidad física ya que queda por definir esa reparcelación y la superficie de cada una de esas parcelas.

Hay que presuponer que los datos en catastro son ciertos como se recogen en el artículo 3 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo –EDL 2004/2896-, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible que establecen en una misma línea que salvo prueba en contrario y sin contradecir al registro de la propiedad, ya que tiene ese pronunciamiento jurídico, los datos contenidos en el catastro inmobiliario se presumen ciertos.

Desde el punto de vista doctrinal es necesario mencionar la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 30 de marzo de 2023 en donde el objeto es denegar la inscripción en un procedimiento del 199 de la Ley Hipotecaria porque el aumento de superficie y georreferenciación catastral de una finca invade el dominio público y otra finca registral. En este artículo no hay que olvidarse y me gustaría referirme a esta doctrina con la asistencia de D. Enrique Brancós Núñez, Notario de Gerona, en su conferencia [1] en el Colegio Notarial de Granada, “Finca real, catastral y registral en la Ley 13/2015: ¿coordinación o descoordinación?”:

• Cuando hablamos del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria –EDL 1946/59-, nos encontramos ante la comunicación a los colindantes, en este caso tienen derecho estos a alegar, pero no están obligados a dar su conformidad, es como dice el Notario de Gerona que con un silencio basta como simple manifestación del colindante. Pero hay que tener en cuenta que se requiere un consentimiento expreso como se manifiesta en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria que con una simple alegación del colindante o una omisión de este no basta. Al final, no podemos jugar con que el colindante no haya alegado y no haya sido correctamente notificado, es necesario tener una mayor seguridad jurídica en estos casos.
• Hay que ver la posición del colindante, que ante esta situación puede que no tenga procedimientos topográficos y para alegar necesitará la asistencia de un tercero independiente y tener en cuenta que este procedimiento puede acabar en la vía judicial, sabiendo lo que eso conlleva al colindante en tiempo, plazo y tema económico.
• Por último, mencionar la posición del registrador, que tiene los medios que tiene ante una descoordinación de catastro y registro. Porque la realidad física es catastro y bien es necesario que disponga de la mayor información para tomar una decisión al respecto.
• Es necesario que se tenga en cuenta el artículo 9 de la Ley Hipotecaria –EDL 1946/59– que cuando se inmatricula una finca, se da número registral debe tener estos dos requisitos: (i) descripción de la finca objeto de inscripción con su situación física detallada, superficie, linderos, etc.; (ii) una representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

Un claro ejemplo de alegaciones ante una descoordinación entre catastro y registro es la resolución del 20 de julio de 2022 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que señala los siguientes puntos:

• En este caso uno de los colindantes se opone y presenta alegaciones. Como se recoge en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria –EDL 1946/59–:” la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción.” Lo que no impide que las alegaciones sean tenidas en cuenta por el registrador.
• El juicio de identidad por el registrador tiene que estar motivado y fundado. Aquí en este caso tiene la dificultad el registrador si no tiene la documentación necesaria del colindante que alega.
• En este ejemplo el colindante: (i) no presenta un informa sustentado ni una representación gráfica georreferenciada elaborado por un técnico; (ii) una serie de documento privados que manifiesta el conflicto entre colindantes. En conclusión, hay que aportar toda serie de documentos válidos y evidentes para que haya una seguridad jurídica.

3.3.- La inmatriculación por doble título

Por último, me gustaría hacer mención ante la denegación de una inmatriculación según se dicta en una sentencia. Como se recoge en la resolución del día 23 de octubre de 2023 de la Dirección de Seguridad Jurídica y Fe Pública que en este supuesto la finca no estaba inscrita en el registro de la propiedad correspondiente y el supuesto más común de inmatriculación es por el doble título para poder iniciar la inmatriculación y es importante que esa misma finca que se va a inscribir no esté a nombre de otra persona como se recoge en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria –EDL 1946/59. Para el supuesto de que una vez inmatriculada la finca hay un plazo de dos años que un tercero con mejor derecho puede reclamar la titularidad del inmueble como se recoge en el artículo 207 de la Ley Hipotecaria. En este caso si la inmatriculación es por vía de una sentencia declarativa se requiere que conste expresamente se ordene la inmatriculación como se recoge en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria. En consecuencia, ni la parte demandante no requiere la inmatriculación de la finca ni dicha sentencia exige al registro de la propiedad la inmatriculación como se recoge en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

3.4.- Las diferencias entre el artículo 199 y 201 de la ley hipotecaria

En este supuesto la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha de 20 de julio de 2018 se suspende la inscripción de una compraventa ya que se modifica la superficie con la documentación aportada por un experto independiente. La duda que se plantea aquí es el exceso de cabida pretendido en los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria –EDL 1946/59-. Al final la doctrina requiere que la subsanación de la superficie con una representación gráfica catastral y conforme a la vía que se recoge en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, es decir, se subsana desde la vía del registrador de la propiedad.

IV.- EL URBANISMO FRENTE A LA CONTROVERSIA DE CATASTRO Y REGISTRO

4.1.- ¿Deben constar las cargas urbanísticas en el registro de la propiedad?

Como bien he hablado en más de alguna ocasión, el urbanismo no acredita la titularidad, pero puede definir los límites de la superficie, la calificación y clasificación del suelo y los colindantes con bienes de dominio público, ya que reitero lo dicho en alguna ocasión es que el urbanismo son actos reglados.

El concepto de carga urbanística se ha ido desglosando con la jurisprudencia con el ejemplo de la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 20 de septiembre de 2011 que entiende que la carga urbanística se incluye en las cesiones de terreno, los impuestos, los gastos de urbanización. Por otro lado, una sentencia posterior del Tribunal Supremo del día 29 de diciembre del mismo año se dicta que la carga urbanística es una obligación que se vincula al propietario del suelo y es responsable de urbanizar el terreno.

Un claro ejemplo de carga urbanística es en la compraventa de un edificio, el comprador se subroga con todas las obligaciones, como hemos visto en el párrafo anterior. En este caso ese edificio tiene una serie de responsabilidades frente a la administración, ya que si no cumple los requisitos urbanísticos es objeto de demolición. Ante este problema la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 14 de julio de 2016 que en este supuesto no aparece la publicidad registral del expediente de demolición del edificio y por lo tanto no hay publicidad a terceros como se recoge en el artículo 34 de la ley hipotecaria. En estos casos de que no se recojan las cargas urbanísticas, por supuesto que incumplen tal citado artículo de la ley hipotecaria, pero incidir que para la compra de un activo inmobiliario hay que dar un paso más ya que el artículo 55 del texto refundido de la Ley del suelo del año 2015 nos ofrece una publicidad urbanística que permite a cualquier administrador obtener el conocimiento del régimen urbanístico al que está sometido el edificio.

Desde este punto de vista de la jurisprudencia, no estoy del todo conforme, ya que existe la obligación por parte de la Administración en el supuesto de que se incoe un expediente de disciplina urbanística de que se inste tal anotación en el Registro de la Propiedad.

Aunque lo mencioné en otro artículo [2], no hay que olvidarse que una de las novedades que ha ido evolucionando con la ley del suelo es que la administración tiene la obligación de que se inste en el registro de la propiedad la anotación en el supuesto de que se incoe un expediente de disciplina urbanística. En concreto el artículo 65.2 de la Ley del Suelo del año 2015 que recoge que la Administración estará obligada a acordar la práctica en el Registro de la Propiedad expedientes de disciplina urbanística que afecten a: (i) la creación de nuevas fincas registrales por vía de parcelación, reparcelación en cualquiera de sus modalidades; (ii) declaración de obra nueva; (iii) constitución de régimen de propiedad horizontal.

Para completar lo indicado, en las clases de asientos completa la citada Ley del Suelo del año 2015 que: “Se harán constar mediante anotación preventiva los actos de las letras c) y f) del apartado 1 y el apartado 2 del artículo 65, que se practicará sobre la finca en la que recaiga el correspondiente expediente.”

Los apartados c) y f) del artículo 65.1:

“c) La incoación de expediente sobre disciplina urbanística o restauración de la legalidad urbanística, o de aquéllos que tengan por objeto el apremio administrativo para garantizar, tanto el cumplimiento de las sanciones impuestas, como de las resoluciones para restablecer el orden urbanístico infringido.

f) La interposición de recurso contencioso-administrativo que pretenda la anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o de actos administrativos de intervención.”

Adicionalmente, según lo indicado en los párrafos anteriores, si la Administración no cumple con la obligación de instar la incoación de un expediente en el Registro de la Propiedad como bien recoge Don Vicente Guilarte Gutiérrez: “la responsabilidad ante los terceros de buena fe por parte de la Administración que incumpla tal mandato imperativo a los que debe resarcir de daños y perjuicios.” Asimismo, lo recoge la Ley del suelo del año 2015 en el artículo 65.2 párrafo segundo.

Otro claro ejemplo de que el urbanismo debe ir en la misma línea con el registro de la propiedad es el siguiente caso doctrina de la resolución reciente de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de fecha 21 de abril de 2025. El caso es el siguiente:

• Se firma una compraventa de un bien patrimonial a título oneroso entre un ayuntamiento y una fundación.
• Lo que se quiere es novar un acuerdo previo a título gratuito por otro oneroso.
• En este caso la enajenación de un bien patrimonial a título oneroso debe realizarse por subasta pública; puede ejecutarse mediante cesión gratuita.
• Que se sustituyó una novación por un acuerdo gratuito a uno oneroso.
• Que no se define completamente el objeto del acuerdo.

Ante esta circunstancia, acaba dictando la doctrina lo siguiente:” El Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Régimen Local, dispone en su artículo 80 que la enajenación de bienes patrimoniales sólo podrá realizarse por subasta o permuta. La enunciación del precepto es claramente imperativa: «Las enajenaciones de bienes patrimoniales habrán de realizarse por subasta pública. Se exceptúa el caso de enajenación mediante permuta con otros bienes de carácter inmobiliario”.

4.2.- ¿El urbanismo puede resolver las diferencias entre catastro y registro?

Por supuesto que el urbanismo es una figura esencial la distribución y organización del suelo. Hay que mencionar que ni catastro ni registro de la propiedad califica ni clasifica el suelo. En muchas ocasiones nos encontramos con que el catastro o registro de la propiedad comienzan en la descripción de la finca si el suelo es urbano o rústico, pero no nos podemos confundir con ese término, el urbanismo califica el suelo con los planes generales o las normas subsidiarias de un municipio. En este caso hay que tener en cuenta cuando el catastro califica el suelo y el catastro uno de sus objetivos es meramente fiscal en este caso me gustaría hacer la mención de la Sentencia del 30 de mayo de 2014, ya que nos podemos encontrar con que catastro menciona una finca rústica como urbana y el IBI es mucho más alto de lo que corresponde. En este caso la citada jurisprudencia reconoce que:”  en primer lugar, que ha de acudirse a la legislación urbanística para integrar su contenido, a los efectos de calificar catastralmente un terreno como suelo urbano o como suelo rústico; en segundo lugar, que un terreno precisa, en todo caso, la aprobación del correspondiente instrumento urbanístico de desarrollo para poder alcanzar la condición de suelo urbano, por lo que debe reputarse catastralmente como suelo rústico mientras no se apruebe dicho instrumento, aunque se trate de un suelo delimitado o sectorizado por el planeamiento urbanístico general, y en tercer y último lugar, que no es coherente interpretar que el suelo urbanizado delimitado o sectorizado en el planeamiento general tiene la consideración catastral de suelo urbano, aunque no se haya aprobado el instrumento urbanístico de desarrollo, cuando el artículo 12.2, letra b), del TRLS, considera que está en situación de suelo rural, aquel «suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización».” En relación con este asunto, como bien es sabido todas las Administraciones tienen que colaborar con Catastro como se recoge en los artículos 36 y 48 del Real Decreto Legislativo de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario:

• En el artículo 36 se solicita por parte de catastro para la gestión tributaria sobre Bienes Inmuebles la información del planteamiento y la gestión urbanística, concentraciones parcelarias, deslindes administrativos y expropiación forzosa.
• En el artículo 48 en caso de inscripción de actos de naturaleza urbanística, el registrador remitirá a la Dirección General del Catastro copia del plano el día siguiente al de su presentación en el Registro de la Propiedad. El Catastro devolverá al registrador, en el plazo de cinco días, las referencias catastrales de las fincas objeto del acto de que se trate.

Como hemos visto, en el urbanismo:

• Deberían constar esas cargas urbanísticas en el registro de la propiedad, ya que no hay protección del tercero de buena fe y aunque ese tercero tenga derecho a acceder a la información urbanística ante la administración correspondiente. Pero hay que recordar, como se ha indicado antes, que la administración cuando inicia un expediente urbanístico tiene que dejar constancia al registro de la propiedad competente.
• Hay diferencias con catastro. En este caso el IBI no puede guiarse la calificación del suelo por la información catastral, en este caso el que califica y clasifica el suelo es la norma urbanística regida por los planes generales o normas subsidiaras del municipio competente. Por eso, no es que ya haya una diferencia entre catastro y registro, es que debe de primar una norma entre las diferencias entre catastro y urbanismo.

V.- CONCLUSIONES

Por lo tanto, nos encontramos ante la necesaria coordinación de catastro y registro por lo siguiente:

Primero. – La diferencia en el expediente de dominio entre el artículo 199 de la Ley Hipotecaria –EDL 1946/59– que es tramitado por el registrador de la propiedad, mientras que el artículo 201 de la Ley hipotecaria es tramitado por el notario y resuelto por el registrador. En este caso, nos encontramos casos que el registrador requiere que se vaya por la vía del 201, obviando la posibilidad del 199 de la citada ley.

Segundo. – En los expedientes de dominio hemos visto que existen tres vías: por inmatriculación, siguiendo el tracto sucesivo y el que hemos visto previamente, por exceso de cabida. En este caso, requerimos que ante la realidad física tiene más información catastro y el registro de la propiedad no tiene los medios necesarios, al final siempre se tiene que requerir de un técnico experto independiente para poder tener más información para la correspondiente inscripción.

Tercero. – Desde un punto de vista jurisprudencial y doctrinal: (i) el registro es el organismo público en donde aparece recogida la titularidad y las cargas. He de recordar que nadie está obligado a inscribir, pero un tercero tiene derecho a esa información que esté actualizada en el registro conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria –EDL 1946/59-; (ii) el catastro es el que tiene información acerca de la realidad física del inmueble, de la finca.

Cuarto. – Las cargas urbanísticas se requiere que consten inscritas en el registro de la propiedad, ya que cuando la administración incoa un expediente administrativo, este tiene que remitir al registro de la propiedad competente. Ya no nos vale con que no hay publicidad a terceros conforme al artículo 34 de la ley hipotecaria ni que tampoco el administrado tiene la posibilidad de obtener información urbanística conforme al artículo 55 del texto refundido de la Ley del suelo del año 2015, ya que es obligatorio que la administración remita al registro de la propiedad en el momento en el que se abre un expediente administrativo sobre una finca.

Quinto. – Nos encontramos el conflicto que puede surgir entre catastro y urbanismo, ya que el catastro pueda definir una parcela como rústico o urbano, es el urbanismo el que califica o clasifica conforme a la normativa urbanística, ya sea principalmente por los planes generales o normas subsidiarias de un municipio.

Este artículo ha sido publicado en la «Revista de Urbanismo«, en julio de 2025.

NOTAS:

[1] https://www.youtube.com/watch?v=UJXip2g2hTI

[2] https://derecholocal.es/opinion/registro-de-la-propiedad-urbanismo-y-realidad-fisica