La ocupación ilegal de viviendas es un problema cada vez más frecuente y que exige una actuación diligente y coordinada por parte de los propietarios. La legislación vigente ofrece mecanismos ágiles para la recuperación de la posesión, pero impone también obligaciones específicas, especialmente a los grandes tenedores, y prevé la intervención de las administraciones públicas en caso de inacción. La prevención, la actuación rápida y el conocimiento de los procedimientos legales aplicables son esenciales para minimizar los riesgos y proteger eficazmente los derechos de propiedad y posesión.
Las medidas contra la ocupación de viviendas comprenden tanto instrumentos procesales para la recuperación de la posesión por parte de los titulares legítimos, como mecanismos administrativos y sancionadores para prevenir y corregir la desocupación injustificada y la ocupación ilegal.
Diferencias entre ocupación ilegal, usurpación y allanamiento de morada
El concepto «ocupación ilegal» se utiliza para referirse a la entrada o permanencia en un inmueble sin la debida autorización. Esta figura, aunque de uso frecuente en el lenguaje coloquial, no se encuentra tipificada como delito en el Código Penal. Esta conducta puede encajarse en dos figuras: la usurpación, tipificada en el CP art.245, y el allanamiento, recogido en el CP art.202.
La usurpación se produce cuando una persona, con violencia o intimidación o sin la autorización debida, ocupa una vivienda ajena que no constituya morada o se mantenga en ella contra la voluntad de su propietario. Se trata de un delito contra la propiedad, sancionado con multa de 3 a 6 meses. Si hay violencia o intimidación, la sanción será de prisión de 1 a 2 años.
El allanamiento de morada se produce cuando un tercero entra (allanamiento activo) o se mantiene (allanamiento pasivo) en morada ajena en contra de la voluntad de su titular. Por ejemplo, cuando alguien aprovecha que la familia residente en el domicilio se va de vacaciones y al volver se encuentra su vivienda ocupada. En este caso, estamos ante un delito contra la intimidad, sancionado con penas de prisión de 6 meses a 2 años, pudiendo llegar hasta los 4 años cuando haya violencia.
¿Cómo actuar ante la ocupación ilegal de un inmueble?
Si se detectan signos de ocupación, como, por ejemplo, cerradura manipulada, presencia de personas ajenas … se debe contactar inmediatamente con la Policía. Actuar rápidamente es vital, ya que la falta de una actuación rápida puede permitir que la ocupación deje de ser considerada violenta o clandestina, dificultando la recuperación de la posesión y abriendo la puerta a la prescripción adquisitiva (CC art.444 y 460.4).
Deben recabarse todas las pruebas posibles: fotografías, videos, declaraciones de testigos… Y debe aportarse la documentación que acredite la propiedad (escrituras, contratos…).
Principales vías judiciales para combatir la ocupación ilegal de viviendas
La normativa vigente establece un marco jurídico que permite a los titulares legítimos de viviendas recuperar la posesión frente a ocupaciones sin título, mediante procedimientos civiles sumarios y, en su caso, penales, con especial atención a la protección de personas vulnerables y la intervención de los servicios sociales.
Las comunidades de propietarios pueden tomar acciones legales si la ocupación afecta la convivencia o la seguridad del edificio.
La elección entre la vía civil y la penal depende de la concurrencia de los elementos típicos del delito de usurpación y de la existencia de un título legítimo por parte del ocupante.
¿Cuándo debe acudirse a la vía civil?: «desahucio exprés»
La vía civil es adecuada cuando el propietario o poseedor legítimo ha sido privado de la posesión de su vivienda sin su consentimiento, pero la conducta del ocupante no reviste la gravedad suficiente para ser considerada delito, o bien cuando existió inicialmente algún tipo de autorización, aunque sea precaria, y el titular desea recuperar la posesión. Esto es, en caso de ocupación ilegal (okupas), impago de alquiler o fin de contrato de arrendamiento sin proceder al desalojo. En estos casos, la LEC prevé un procedimiento sumario de recuperación inmediata de la posesión («desahucio exprés»).
La recuperación de la posesión de una vivienda ocupada sin consentimiento se tramita por el cauce del juicio verbal (LEC art.250.1.4º):
Se inicia por demanda presentada por:
- las personas físicas propietarias o poseedoras legítimas;
- entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla;
- entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social.
Con la demanda debe acompañarse la documentación acreditativa del derecho a poseer.
La demanda puede dirigirse genéricamente contra los desconocidos ocupantes de la vivienda.
La notificación debe hacerse a quien en ese momento se encuentre en el inmueble, pudiendo ir acompañado el encargado de notificar por agentes de la autoridad para identificar a los ocupantes.
Si el demandante solicita la entrega inmediata de la posesión, en el decreto de admisión se requiere a los ocupantes para que, en el plazo de 5 días, aporten título justificativo de su ocupación.
Si no se justifica debidamente, el tribunal, mediante auto, ordena el desalojo y la inmediata entrega de la posesión, siempre que el actor haya presentado título bastante, y salvo los casos en que se conozca la situación de exclusión social de los ocupantes.
Contra el auto resolutorio del incidente posesorio no cabe recurso y se ejecuta contra cualquiera de los ocupantes que se encuentren en la vivienda en ese momento.
Si no hay oposición a la demanda en plazo, se dicta sentencia de inmediato.
La contestación del demandado solo puede basarse en disponer de título suficiente para poseer, o en la falta de título del actor.
La sentencia estimatoria autoriza su ejecución inmediata, sin necesidad de respetar el plazo general de 20 días previsto en la LEC art.548 para otras ejecuciones
En caso de que existan indicios de que los ocupantes identificados se encuentran en situación de vulnerabilidad social, el tribunal comunicará de oficio a los servicios públicos competentes en materia de política social en determinados momentos del proceso: al admitir la demanda, al notificar la resolución que fije la fecha del lanzamiento, y cuando haya sido posible identificar al receptor u otros ocupantes, o en la resolución que acuerde la entrega de la vivienda. Estos disponen de un plazo máximo de 10 días para verificar la situación y proponer medidas de atención o alternativas habitacionales. El tribunal puede proceder a la suspensión del procedimiento hasta 2 meses (personas físicas) o 4 meses (personas jurídicas) para la adopción de dichas medidas. Una vez transcurrido el plazo o adoptadas las medidas, el procedimiento continúa.
¿Cuándo procede la vía penal por delito de usurpación?
La vía penal es procedente cuando la ocupación de la vivienda se realiza sin autorización, sin violencia ni intimidación, sobre un inmueble que no constituye morada, con vocación de permanencia y sin título jurídico que legitime la posesión, y concurre dolo por parte del ocupante.
No es necesario requerimiento previo de desalojo para la consumación del delito en la modalidad de ocupación inconsentida.
La intervención penal se justifica cuando la ocupación supone una perturbación relevante del derecho de posesión y no existen otras vías eficaces de tutela, como los interdictos posesorios civiles.
Se puede solicitar, por el fiscal o el titular del inmueble, como medida cautelar el desalojo, siempre que existan sólidos indicios del delito y perjuicio para el legítimo poseedor, debiendo ponderarse la proporcionalidad y la situación de vulnerabilidad de los ocupantes.
La aplicación de la eximente de estado de necesidad es muy restrictiva y solo se admite en supuestos excepcionales.
La ocupación de inmuebles en estado de abandono o absoluta inhabitabilidad queda fuera del ámbito penal.
El desalojo de una vivienda ocupada sin autorización judicial solo es posible en supuestos de delito flagrante, conforme a la Constitución y la LEC. La flagrancia exige que la ocupación se esté cometiendo o se haya cometido instantes antes, con percepción directa y urgente necesidad de intervención policial. Fuera de estos supuestos, la entrada y desalojo requieren autorización judicial o consentimiento del titular.
Medidas administrativas y sancionadoras
Las administraciones públicas pueden adoptar medidas como la creación de registros de viviendas vacías y ocupadas sin título, la imposición de multas coercitivas, la expropiación forzosa del uso o de la propiedad por incumplimiento de la función social, la obligación de los grandes tenedores de comunicar y dar uso efectivo a sus viviendas y la coordinación con servicios sociales en situaciones de vulnerabilidad. Además, se contemplan programas de cesión de viviendas desocupadas a la administración para su gestión en alquiler social y la obligación de realojamiento en casos de desahucio de personas vulnerables. Así, por ejemplo:
En Cataluña, si el propietario, especialmente si es gran tenedor, no actúa frente a la ocupación ilegal que altera la convivencia, el ayuntamiento puede requerirle para que inicie acciones de desalojo. Si persiste la inactividad, la administración local puede sustituir al propietario en el ejercicio de la acción de desahucio y exigirle el reintegro de los costes, además de imponer sanciones administrativas y, en su caso, adquirir temporalmente el uso de la vivienda para destinarla a alquiler social.
En País Vasco, se prevé el alquiler forzoso, la imposición de cánones y la expropiación por incumplimiento de la función social.
En Illes Balears, los grandes tenedores deben ceder la gestión de viviendas desocupadas a la administración, con compensación económica y posibilidad de expropiación del uso.
En la Comunidad Valenciana y Navarra, existen registros de viviendas deshabitadas, multas coercitivas y posibilidad de expropiación forzosa.
Errores comunes de los propietarios ante la ocupación ilegal
El hecho de encontrar una vivienda ocupada no da derecho al propietario para actuar por su cuenta:
- No se permite el cambio de la cerradura sin orden judicial.
- No debe proceder al corte de los suministros (agua, luz y gas), ya que estas acciones podrían considerarse delito de coacciones.
- No se debe entrar en el domicilio aprovechando la ausencia de los okupas, ya que podría ser considerada como usurpación.
- Tampoco debe amenazar o agredir a los okupas, ya que pueden derivar en multas o penas de prisión si son de carácter grave.
En el ámbito procesal, los errores más comunes, que pueden dar lugar a la inadmisión de la demanda, la desestimación de la acción o la imposibilidad de ejecutar el desalojo, son, entre otros:
- Interponer la demanda fuera de plazo (1 año desde el acto de despojo o perturbación, lo que determina su inadmisión – LEC art.439.1).
- La falta de acreditación de título posesorio.
- La incorrecta identificación de los ocupantes.
- La omisión de la notificación a los servicios sociales cuando procede, especialmente si se trata de personas en situación de vulnerabilidad.
- La confusión entre las acciones civiles y las penales. Por ejemplo, acudir a la vía penal en el caso de ocupación por arrendatarios («inquiokupas»), ya que la acción adecuada es la civil de desahucio.
Medidas preventivas
Para prevenir la ocupación ilegal, es importante:
- Reforzar la seguridad (por ejemplo, instalando alarmas y cámaras de vigilancia).
- Mantener la vivienda en uso, y cerrar siempre con llave.
- No mostrar señales de ausencia. Encargue a un familiar o amigo que acuda al domicilio, una vez por semana, para vaciar el buzón, subir persianas, encender la luces…. No publique en redes sociales información sobre sus salidas vacacionales ni sobre a ubicación de su domicilio.
- Si se trata de una segunda residencia o está vacía, considere alquilarla o incluirla en programas públicos de alquiler.
Puede ampliar el contenido de estas cuestiones en el Memento Inmobiliario 2025-2026.