Planteamiento
En relación con un contrato de arrendamiento de inmueble (siendo arrendatario el ayuntamiento), ¿puede realizarse un contrato de arrendamiento por el ayuntamiento para ceder su uso a una ONG?
En caso de que la respuesta anterior sea positiva, ¿es posible la tácita reconducción?
Necesito justificación jurídica en que se tenga en cuenta la normativa en materia de contratación pública, patrimonio de las Administraciones Públicas y subvenciones.
Respuesta
Conforme dispone el art. 9.1 del RD 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales -RBEL-, los ayuntamientos pueden adquirir bienes y derechos mediante cualquier medio jurídicamente válido, por lo que evidentemente pueden adquirir el derecho de uso de un bien inmueble mediante el arrendamiento o cualquier otra figura similar, tramitando para ello el correspondiente expediente que requiere la normativa de aplicación.
A partir de esta posibilidad legal, debemos entender que el ayuntamiento puede ejercer con los bienes y derechos de su propiedad, entre el que se encontraría este arrendamiento una vez adquirido conforme a la normativa legal de aplicación, todos aquellos actos para los que se encuentra legitimado conforme a la regulación patrimonial de las entidades locales, entre los que se encuentra la cesión de uso, si bien este procedimiento se encuentra regulado de forma muy sucinta en el art. 92 RBEL, en el que se hace exclusiva alusión a los bienes patrimoniales y no a derechos como sucedería en el supuesto planteado. No obstante, esta regulación es ampliada en el caso de que esta cesión se prevea con carácter gratuito, al poder añadir a lo anterior lo dispuesto en el art. 109.2 de la misma norma estatal, que expresamente señala:
- “2. Los bienes inmuebles patrimoniales no podrán cederse gratuitamente sino a Entidades o Instituciones públicas para fines que redunden en beneficio de los habitantes del término municipal, así como a las Instituciones privadas de interés público sin ánimo de lucro. De estas cesiones también se dará cuenta a la autoridad competente de la Comunidad Autónoma.”
De acuerdo con esta expresa habilitación legal y como se afirma en consultas precedentes como “País Vasco. Propuesta de cesión de uso de bien patrimonial a asociación sin ánimo de lucro con destino a un proyecto de interés social para el municipio” (EDE 2025/581964), las entidades locales pueden formalizar cesiones de uso temporal de bienes de su titularidad de forma directa, una vez que han identificado a la persona o entidad destinataria y se ha acreditado que se cumplen los requisitos a los que hace referencia el artículo anterior.
A partir de esta posibilidad, como también se desprende de otras consultas como es el caso de “¿Puede el ayuntamiento, arrendatario de una vivienda cedida a una familia desfavorecida a través de Servicios Sociales, ejercitar desahucio administrativo y desalojar con sus propios medios?”(EDE 2021/510292), no es infrecuente que esta cesión se realice en relación con bienes de los que la entidad local ha adquirido exclusivamente un derecho temporal de uso, sobre la base de que si puede ceder un bien de su propiedad, no existe limitación legal que impida extender esta posibilidad a bienes de los que ostenta exclusivamente un derecho de uso, siempre que esta opción sea admitida por el propietario del inmueble o, cuanto menos, no la haya excluido expresamente.
Conforme a lo expuesto, nos encontramos con un contrato de arrendamiento formalizado por la entidad local para usos relativos a su ámbito de actuación, entre los que se encuentra el fomento de actividades de interés social y comunitario, por lo que no debe existir inconveniente en que se autorice la cesión de su uso a terceros, siempre que el responsable del contrato y la entidad que se haga cargo del pago de la renta y del resto de obligaciones derivadas del uso del inmueble sea la entidad local.
Por otra parte, como en general se puede afirmar de todo contrato de naturaleza patrimonial, si bien los actos de preparación y adjudicación deben ser tramitados conforme a los principios reguladores de la contratación del sector público, sus efectos y extinción se regulan por la normativa civil aplicable, por lo que en consultas precedentes como “Contrato de arrendamiento de local de negocio por ayuntamiento suscrito en 1989 y finalizado en 2004, ¿operaría la tácita reconducción del art. 1666 CC?” (EDE 2021/721970) y “Cataluña. Arrendamiento de local por el ayuntamiento: tácita reconducción o adjudicación de un nuevo contrato” (EDE 2024/551686), la figura de la tácita reconducción podrá ser aplicable al contrato conforme a la normativa civil de aplicación, debido a que la cesión de uso planteada no supondría una desvinculación del ayuntamiento del contrato suscrito, al mantenerse como arrendatario del mismo en base a lo expuesto anteriormente.
Sobre esta cuestión el TS en su sentencia de 31 de marzo de 2021 (EDJ 2021/520183) ha afirmado que el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento puede ser fijado bien como un periodo cierto y determinado o bien estableciendo el término de vigencia referido a un hecho futuro y cierto, y en caso de no fijarse el plazo, supletoriamente ha de constar la norma integradora, pues el contrato de arrendamiento no puede ser indefinido, por su propia naturaleza, y en este sentido, finalizado el plazo de vigencia del arrendamiento, incluidas las posibles prórrogas, resulta de aplicación el régimen de tácita reconducción si el arrendatario permanece en el disfrute del inmueble durante quince días, tras terminar la vigencia del contrato, con el consentimiento del arrendador, al no requerir éste la devolución del inmueble; considerándose terminado el contrato, pues la tácita reconducción no provoca ni una prórroga ni una ampliación del plazo de arrendamiento, sino un nuevo contrato de arrendamiento.
Por lo tanto, si el ayuntamiento arrienda un bien inmueble con la expresa conformidad del arrendador de que el mismo puede ser objeto de cesión de uso gratuita a entidades o asociaciones, en atención a su ámbito de actividad de fomento de las actuaciones de interés general y social, no se aprecia inconveniente para que opere la tácita reconducción conforme a lo dispuesto en la normativa civil de aplicación, al mantener el arrendamiento el mismo régimen conforme al que fue autorizado y se ha desarrollado durante su plazo de duración inicial.
Conclusiones
1ª. Las entidades pueden ceder de forma gratuita el uso de los bienes patrimoniales de su titularidad, siempre que se cumplan las exigencias de la normativa de aplicación.
2ª. Conforme a esta posibilidad, se puede entender que esta habilitación se extiende a los derechos adquiridos sobre bienes de terceros, incluyendo el arrendamiento de bienes inmuebles, salvo que se haya excluido por su propietario.
3ª. De acuerdo con esta exigencia, si la actividad para la que se ha arrendado el bien inmueble requiere su uso por entidades asociativas o similares y se ha admitido por el arrendador, no se estima inconveniente para entender aplicable el régimen de la tácita reconducción a la finalización de su plazo de vigencia inicial, al no existir alteración que pudiera entender quebrado este derecho por el ayuntamiento como arrendatario.