Resumen: análisis sobre problemática práctica sobre la asignación o reparto de plazas de aparcamiento o trasteros en edificios divididos en propiedad horizontal y sobre cómo legalizar dicho reparto en el título constitutivo.
Palabras clave: plazas de aparcamiento, garaje, comunidad de propietarios, trasteros, comunidad de bienes, título constitutivo, unanimidad, elemento común, cuota de participación, elemento privativo, división horizontal, obra nueva, proporcionalidad.
Constituye una problemática habitual en las comunidades de propietarios el reparto o asignación de las plazas de aparcamiento o trasteros a los comuneros de la finca, especialmente cuando las dimensiones de estos espacios son distintos o el número de plazas o trasteros no es proporcional al número de propietarios de la finca.
Si bien en las fincas de obra nueva es habitual que el promotor ya prevea de forma expresa en el título constitutivo una asignación del uso de cada plaza de aparcamiento o trastero al titular de cada elemento privativo o de cada cuota indivisa sobre la finca garaje o trasteros, o en su caso, directamente constituya cada plaza de garaje o trastero en una unidad registral independiente, en edificios antiguos es habitual que esta cuestión no se haya abordado correctamente en la escritura de obra nueva y división horizontal, debiendo ser la comunidad de propietarios, una vez constituida, quien deba abordar esta problemática jurídica sobre la asignación o reparto del uso de las plazas de aparcamiento o trasteros entre los comuneros.
Veamos cómo se debe abordar esta cuestión en la práctica para evitar litigios comunitarios innecesarios.
Si bien debemos partir de la idea de que todos los copropietarios de un elemento común (ej. garaje o planta trasteros) tienen derecho a usarlo y disfrutarlo conforme a su destino propio determinado en el título constitutivo, indistintamente de si en éste no se ha previsto otra cosa, pero si se divide su uso en espacios concretos de aparcamiento o trasteros éstos deben guardar, si es posible hacerlo, proporcionalidad con las respectivas cuotas de participación, atendiendo a esa función que tiene la cuota de servir de módulo para determinar la participación del copropietario no solamente en las cargas, sino también en los derechos y beneficios y utilidad de los elementos comunes, de conformidad con lo dispuesto en el art. 5 de la LPH –EDL 1960/55-.
A nuestro juicio, idéntico razonamiento es trasladable para el caso de que la finca garaje o trasteros constituya una comunidad de bienes sujeta al art. 392 y ss. del CC –EDL 1889/1-, debiendo aplicarse dicha proporcionalidad a las cuotas indivisas de propiedad de cada comunero que integra dicha comunidad de bienes de la finca registral garaje o trasteros. Evidentemente, siempre y cuando, ateniendo a las características de la finca y a las dimensiones de las plazas de aparcamiento o trasteros, guardar dicha proporcionalidad sea posible técnicamente. En caso de no ser técnicamente viable mantener dicha proporcionalidad, la solución más justa pasa por realizar un turno rotatorio de uso de dichas plazas o trastero entre los comuneros.
Otra cuestión problemática a tener en cuenta es la relativa al cuórum legal exigible para la adopción de un acuerdo de asignación de uso de una plaza de aparcamiento o trastero. Nos preguntamos si bastará, para que la comunidad pueda asignar espacios de uso exclusivo a los copropietarios, un acuerdo adoptado por mayoría simple o si es imprescindible la unanimidad por entender que es un acuerdo de naturaleza estatutaria ex art. 17.6 de la LPH –EDL 1960/55-.
Si entendemos que la división del elemento común garaje o trasteros, en plazas de aparcamiento y trasteros y su asignación a los propietarios a los únicos efectos de su uso y disfrute, entraña una modificación del título constitutivo (en el que nada se prevé al respecto) sería necesario un acuerdo comunitario adoptado por unanimidad.
Por el contrario, de entenderse que se trata simplemente de una regulación del uso de ese elemento común bastaría un acuerdo adoptado por la mayoría de propietarios asistentes a la Junta, que representasen la mayoría de las cuotas de participación de los asistentes, de conformidad con lo dispuesto en el art. 17.7 de la LPH –EDL 1960/55-.
La jurisprudencia mayoritaria de las Audiencias Provinciales se inclina por entender que es un acuerdo de administración y basta la mayoría simple. La SAP de Madrid, Sec. 14.ª, nº565/2007, de 20 de setiembre –EDJ 2007/218250-, entiende que basta la mayoría para un acuerdo de asignación y distribución del uso de plazas de garaje común. Se razona al respecto:
«… sin que pueda pretenderse que sea necesario la unanimidad del acuerdo para su eficacia ya que solamente se viene a regular el uso sobre un elemento común, sin que se vea modificado el título constitutivo, y no debemos olvidar que como dispone el artículo 17.1 de la LPH «la unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad» sin que en este caso fuera necesaria una mayoría cualificada(17.2 LPH), bastando la simple mayoría (17. 3 LPH). Así pues, sin perjuicio que el citado acuerdo este sometido a cualquier posible modificación adoptado por mayoría en la Junta de Propietarios, por los mismos argumentos esgrimidos por la sentencia de instancia debe mantenerse el mismo y darle amparo judicial, pues la Junta de Propietarios obró dentro de sus funciones al «conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común» (artículo 14.e de la LPH ). No apreciamos fraude, ni abuso de derecho ni estafa procesal alguna, pues con la demanda la actora simplemente pretende que se de eficacia a un acuerdo de la Junta de Propietarios con el que simplemente se pretendió asignar y distribuir el uso del garaje entre los distintos propietarios, para lo que la Comunidad estaba perfectamente legitimada al tratarse de un elemento común, acuerdo que solo concedió a los propietarios el uso de la plaza asignada sin permitirles disponer de la misma ni permutarla por otra …»
En el mismo sentido, se pronuncia la SAP Murcia, Sec. 5.ª, 264/2005, de 20 de setiembre –EDJ 2005/163619-:
» Y el acuerdo adoptado en relación con los aparcamientos debe entenderse incluido en ese tipo de acuerdos que se adoptan para el mejor disfrute y utilización de la zona común, resultando válida su adopción por mayoría, pues no entraña modificación alguna de las reglas contenidas en el título constitutivo de la comunidad, sin que tampoco se aprecie que resulte lesivo para los intereses de la comunidad ni que suponga un grave perjuicio para los demandantes ni que se haya adoptado con abuso de derecho, sin que tampoco se haya privado, en modo alguno, a los demandantes de utilizar la zona común no edificada como zona de aparcamiento, sino que se les atribuye, al igual que a los demás copropietarios, una zona concreta dentro del terreno común para que puedan aparcar su vehículo, sin que pueda entenderse acreditado que la zona asignada no pueda ser utilizada a los fines pretendidos, debiendo añadirse que, por lo demás, el acuerdo adoptado parece razonable a la vista de la respectiva ubicación de los apartamentos y de los locales que componen la comunidad y tiende a evitar los problemas que pudieran derivarse de una desordenada utilización del espacio común. …»
La SAP de Madrid, Sec. 19.ª, 305/2023, de 8 de junio. Recurso 157/2022 –EDJ 2023/662741-:
«… Examinadas las actuaciones, la Sala comparte la fundamentación jurídica de la Sentencia impugnada, al excluir la necesidad de acuerdo comunitario unánime en relación a la nueva distribución de uso de las plazas existentes en la zona de aparcamiento, acuerdo que no supone vulneración del título constitutivo de la propiedad horizontal o de los estatutos. Tal y como refiere la Comunidad de Propietarios en su escrito de contestación a la demanda, con anterioridad a la Junta de fecha 8 de febrero de 2018, en concreto, en la celebrada a 27 de junio de 2017, documento nº 2 de la demandada, se acordó proponer un orden de plazas de garaje y su asignación a cada nave para fomentar un uso racional de las plazas y optimizar el espacio. El acuerdo adoptado en Junta de 8 de febrero de 2018 va pues precedido del intercambio de opiniones de los comuneros y de la elaboración de croquis manuscrito, documento nº 3 de la contestación a la demanda, que se corresponde al unido junto al documento nº 1 de la demanda, aprobándose por todos los copropietarios, menos el demandante, la asignación por proximidad a las naves de las plazas. En la posterior Junta de fecha 25 de octubre de 2018, incorporada asimismo al documento nº 2 de la contestación, se ratifica la anterior decisión sobre reparto de plazas, y se aprueba por los comuneros, a excepción del ahora accionante, la colocación de postes.”
A nuestro juicio, discrepando de esa doctrina de las Audiencias, el acuerdo de delimitación y asignación de plazas, implica una ampliación o desarrollo de lo previsto en el título constitutivo y, por ende, una modificación del mismo por lo que es exigible un acuerdo adoptado por unanimidad. Pero en ambos casos, sea tomado el acuerdo por mayoría simple o por unanimidad, debe reseñarse que sería impugnable ante los tribunales (art. 18 LPH –EDL 1960/55-) por el propietario perjudicado que votó en contra, si no respeta la atribución el principio de proporcionalidad de las dimensiones de las plazas con las cuotas de participación de las entidades privativas.
Nótese que para el caso de que la finca garaje o trasteros se haya configurado en el título constitutivo como un elemento privativo, hay que estar al régimen legal de mayorías aplicable a las comunidades de bienes del art. 392 y siguientes del CC –EDL 1889/1-, no siendo aplicable pues el régimen de mayorías de la LPH.