Resumen: análisis crítico de la Sentencia dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo nº1542/2024, de 18 de noviembre –EDJ 2024/745394–, sobre los efectos de la frustración de compraventa de finca arrendada por existencia de derecho de tanteo y retracto arrendaticio.
Palabras clave: vivienda, arras penitenciales, cláusula resolutoria, arrendamiento, renta antigua, prórroga forzosa, acción impugnatoria, tanteo y retracto, indemnización, compraventa, derecho de adquisición preferente, incumplimiento, causa de necesidad, penalización.
La reciente Sentencia del Tribunal Supremo nº1542/2024, de 18 de noviembre –EDJ 2024/745394-, declara la improcedencia de la reclamación del comprador del duplo de las arras entregadas por incumplimiento del vendedor del contrato de arras penitenciales consistente en negarse a otorgar escritura pública de compraventa por haber manifestado el arrendatario de la vivienda objeto de compraventa su voluntad de ejercitar el derecho legal de tanteo y retracto.
El contrato de arras firmado contenía la siguiente condición resolutoria: “En el caso de que el inquilino de la vivienda objeto de compraventa ejercitara el derecho de tanteo o retracto, no será considerado como incumplimiento contractual por ninguna de las partes. Por lo que la señal se devolverá sin penalización al comprador y la vendedora no será considerada incumplidora por lo que no tendrá que devolver el duplo de las arras”.
La propietaria notificó al arrendatario de renta antigua su intención de venta y el precio convenido de 150.000 €, a lo que éste contestó que la notificación no cumplía los requisitos del art. 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 –EDL 1964/62– y que el precio excedía de la capitalización de la renta, por lo que tenía derecho a comprarla preferentemente por un precio mucho menor (45.000 €). Ante dicha contestación, la vendedora decidió finalmente no vender el piso y resolvió el contrato de arras con amparo en dicha cláusula resolutoria, devolviendo al comprador solamente el importe entregado como arras (9.000 €), y no estas dobladas (18.000 €), como reclamaba el comprador en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados por la compraventa frustrada. A juicio del comprador, medió incumplimiento de la vendedora del contrato de arras, no siendo de aplicación dicha condición resolutoria, ya que el arrendatario tan solo mostró su deseo de compra, pero no llegó a ejercitar su derecho de adquisición preferente.
Tanto en primera como en segunda instancia se consideró cumplido el contrato, entendiéndose en ambas instancias que se había dado cumplimiento a la condición resolutoria, debiéndose devolver las arras sin penalización alguna para el vendedor.
El Tribunal Supremo resuelve que la compradora no tiene derecho a cobrar el duplo de las arras, ya que no hubo propiamente incumplimiento contractual, pues aunque finalmente no medió el ejercicio del derecho de preferencia del arrendatario, la vendedora optó por no vender la finca justamente para evitar tener que vender al arrendatario por un precio inferior al pactado, justa causa que estaba en el espíritu del pacto sobre no devolución de las arras penitenciales. En palabras del Alto Tribunal: “En este caso, la voluntad de las partes es que si mediaba el ejercicio del derecho de preferencia del arrendatario el contrato de compraventa quedaría sin efecto sin coste para la parte vendedora. Y como quiera que ese derecho de preferencia, dadas las peculiaridades de la legislación antigua sobre arrendamientos urbanos, suponía que la vendedora perdiera mucho dinero respecto del valor de mercado, optó directamente por no vender la finca, lo que estaba en el espíritu del pacto sobre no devolución de las arras penitenciales, al no identificarse esta conducta como un incumplimiento en sentido propio; que es lo que concluye la Audiencia Provincial”.
A nuestro juicio, la Sentencia analizada incurre en un notorio error conceptual sobre la figura del derecho de tanteo y retracto arrendaticio. No es cierto que el arrendatario de renta antigua pueda retractar la finca por un valor inferior al pactado en la compraventa. Lo que sucede es que el art. 53 del TRLAU 64 –EDL 1964/62– prevé que cuando el precio de transmisión exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino al 3% o al 4,5% -en función de la fecha de la primera ocupación de la vivienda-, se le faculta para ejercitar la acción impugnatoria de la transmisión para evitar que el adquirente pueda denegar la prórroga forzosa por causa de necesidad. En otras palabras, cuando la transmisión se efectúa por un precio superior al de capitalización de la renta a dichos porcentajes y el arrendatario no puede ejercitar el derecho de tanteo y retracto porque no dispone del capital necesario para ello, podrá evitar la resolución de su título arrendaticio por necesidad del adquirente -o de sus familiares- mediante el ejercicio de la acción impugnatoria.
Así pues, en el presente caso, el arrendatario pretendió erróneamente ejercer el tanteo por un precio inferior al de compra -el de capitalización de la renta anual al 3-4,5%-, confundiendo así el ejercicio del derecho de adquisición preferente del art. 47 del TRLAU con el ejercicio de la acción impugnatoria del art. 53 del TRLAU. Confusión que pasó inadvertida por los tribunales de primera y segunda instancia y por el Tribunal Supremo.
Luego, se ejercitó incorrectamente el tanteo, y, contrariamente a lo que afirma la Sentencia, la arrendataria jamás podría haber adquirido la vivienda por el precio inferior que pretendía de 45.000 €, por lo que la negativa de la vendedora a transmitir es infundada ya que no existía un riesgo real a verse obligada a “mal vender”, y no puede estar amparada en la cláusula resolutoria pactada, debiéndose haber estimado pues la pretensión indemnizatoria de la compradora consistente en la restitución del duplo de las arras entregadas ya que la frustración de la compraventa es imputable a la vendedora, no existiendo justa causa para negarse a otorgar escritura de compraventa.
Este artículo ha sido publicado en la «Revista de Derecho Inmobiliario«, en mayo de 2025.
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