Planteamiento

Solicitan licencia para crear 2 nuevas viviendas en un edificio plurifamiliar existente en el núcleo histórico y, de acuerdo con el planeamiento vigente, se establece que será necesaria una plaza de aparcamiento por cada vivienda que se cree tanto en edificios unifamiliares como plurifamiliares. Una vez contrastado con los servicios jurídicos vista la topografía de la finca y la imposibilidad de dotar de nuevos aparcamientos el edificio se da la opción de vincular “ob rem” alguna plaza que adquirieran en otro punto del municipio. El edificio está en el núcleo histórico de un municipio pequeño donde al propietario le fue muy complicado que alguien les vendiera alguna plaza. Nos han adjuntado las escrituras de compraventa de dos plazas situadas a las afueras del núcleo, pero a una distancia razonable. El caso es que las plazas forman parte de un edificio construido en 2008 en el que había la misma exigencia (una plaza por vivienda).

El edificio de donde provienen las plazas tiene 18 viviendas y 19 plazas de aparcamiento, división horizontal constituida y propietarios diferentes de cada entidad. Si en el edificio donde se venden las plazas no hay una vinculación «ob rem» expresa de cada plaza de garaje con cada vivienda, ¿podemos dar la licencia sin perjuicios a terceros? En este caso, ¿el edificio que vende las plazas de garaje se quedaría en situación de volumen disconforme o se entiende que no, dado que la realidad física es que dispone de la dotación mínima de plazas de garaje exigible, independientemente del tráfico jurídico de las plazas?

Respuesta

En nuestro ordenamiento jurídico, la vinculación ob rem entre dos fincas se da cuando entre ellas existe un vínculo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas, debiendo pertenecer a un mismo propietario, y ello por existir una causa económica y a la vez jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio, tal como se reconoce por la doctrina registral (puede verse, entre otras, la Resolución de la DGRN de 22 de abril de 2016, o la Resolución de la DGRN de 22 de febrero de 2017).

Ello implica que los elementos así vinculados no pueden seguir un régimen jurídico distinto que el elemento principal al que están afectos, de modo que los actos de transmisión y gravamen han de producirse sobre ambas fincas conjuntamente y no sólo sobre una de ellas, y a favor de un mismo adquirente, en tanto se mantenga dicha vinculación.

En relación a dicha previsión, el RDLeg 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana -TRLSRU-, introduce mediante su art. 26.6 en la normativa estatal sobre suelo el régimen de los complejos inmobiliarios privados, cuya regulación a efectos civiles se contiene en el art. 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal -LPH-. Conforme a esta regulación, la normativa estatal somete la constitución de estos complejos inmobiliarios a la previa autorización del ayuntamiento donde se ubique la finca o fincas sobre las que se pretenda constituir, siendo requisito indispensable para su inscripción registral, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma, salvo en las excepciones que se relacionan expresamente.

Sobre esta cuestión cabe hacer referencia, en primer lugar, a la propia definición del complejo inmobiliario privado que se recoge en el último párrafo del citado art. 26.6 TRLSRU, que literalmente dispone:

• “A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.”

Si bien el fundamento de la constitución de este tipo de complejos inmobiliarios presenta diferencias sustanciales con el régimen de propiedad horizontal, fundamentalmente en lo que respecta a su configuración jurídica, en muchas ocasiones se viene a confundir con otras figuras con las que presenta cierta afinidad, como es el caso de la denominada división horizontal tumbada. Esta cuestión ha sido objeto de tratamiento específico en la Resolución de 10 de septiembre de 2018, de la entonces denominada Dirección General de los Registros y del Notariado , en la que se viene a determinar que el fundamento de la constitución de los complejos inmobiliarios, es el establecimiento de un régimen de organización unitaria de la propiedad, lo que conlleva que junto a los elementos de propiedad privativa y exclusiva existan otros de uso común, ya sean bienes inmuebles, derechos, instalaciones o servicios, cuya titularidad se atribuya por cuotas, que han de tener un carácter instrumental, a quienes en cada momento sean dueños de los elementos privativos. Entre ambos elementos ha de existir una vinculación ob rem o, si se prefiere expresar en términos más amplios, dado que no siempre se trata de bienes inmuebles, una subordinación de servicio o utilidad en favor de los elementos privativos que integran el conjunto.

Ahora bien, no debemos olvidar que una cosa es la vinculación ob rem desde la perspectiva dominical o civil, y otra las exigencias que, desde el plano urbanístico, deben cumplirse.

Ello conlleva, en nuestra opinión, que la previsión del planeamiento urbanístico en vigor es que el bien inmueble a edificar debe contar con una serie de elementos accesorios para su uso y disfrute, de forma que no se parte de la posibilidad de que, desde el prisma del ámbito civil, pueda suplirse dicha carencia con la vinculación ob rem.

Y, como bien se señala en la consulta formulada, el hecho de admitir una posible vinculación ob rem para cumplir con el requisito urbanístico previsto en el planeamiento urbanístico supondría que el bien inmueble que deja de disponer jurídicamente de la plaza que se vincula a la otra edificación no cumpliría con las determinaciones del planeamiento general.

En suma, vemos que en el caso planteado, no es suficiente una vinculación ob rem con una finca distinta para entender cumplidas las condiciones técnicas que el planeamiento urbanístico impone al respecto para el desarrollo de este tipo de uso.

Conclusiones

1ª. La propiedad urbana, en la definición dada por la normativa urbanística y acorde con el carácter estatutario de aquélla, requiere del cumplimiento de los deberes establecidos en la misma para acceder o desarrollar distintos usos, según la calificación atribuida por el planeamiento general.

2ª. La vinculación ob rem de fincas, con implicaciones en el orden civil (a efectos de disposición y gravamen de fincas), y que responde al juego de la autonomía de la voluntad, sin embargo, no priva por sí sola de cumplir los deberes establecidos en el planeamiento urbanístico para el desarrollo de determinados usos urbanísticos.

3ª. Por ello, en el caso planteado, no es suficiente una vinculación ob rem con una finca distinta para entender cumplidas las condiciones técnicas que el planeamiento urbanístico impone al respecto para el desarrollo de este tipo de uso.